قبل از اینکه نکات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت را عرض نمایم، بهتر است یک توصیه مهم در خصوص قراردادهای ملکی و ساختمانی بیان کنم. در حال حاضر بخش عمده ای از سرمایه جامعه در املاک و اراضی می باشد. فلذا معامله بر سر سرمایه و ثروتی است که شاید تمام سرمایه عمر یک شخص در طول حیات خویش باشد پس باید دقت های لازم و حقوقی را انجام بدهند و حتماً قبل از اینکه دچار چالش های حقوقی بشوند با یک وکیل در خصوص نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و شروط آن مشورت نمایند.
دپارتمان حقوقی اسپرلوس جهت تنظیم جامع ترین قرارداد مشارکت در ساخت خدمتگزار شماست >
قرارداد مشارکت در ساخت چیست ؟
قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان قراردادی است که مالک زمین با شخص دیگری (سازنده) منعقد می نماید تا در ازای ساختن آپارتمان در زمین مزبور، در آنچه ساخته میشود شریک گردد. به عبارت دیگر قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان قراردادی است که به موجب آن یکی از طرفین زمین یا ملک خود را در اختیار طرف دیگر قرار می دهد. تا طرف دیگر با هزینه خود اقدام به ساختن آپارتمان مورد توافق نموده و هر دو آپارتمان ساخته شده به نسبت مندرج در قرارداد سهیم و شریک گردند.
شرکت ساختمانی اسپرلوس مجری مجرب و مطمئن برای عقد قرارداد مشارکت در ساخت ، خدمتگزار شماست >
نکات مهم حقوقی در طرفین قرارداد مشارکت در ساخت :
اگر دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت اشخاص حقیقی باشند، به این نکات توجه گردد :
- ابتدا اهلیت قانونی آنها برای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت مورد بررسی قرار گیرد. چرا که اگر شخص ورشکسته یا ممنوع المعامله باشد. یا اموال وی توقیف شده باشد اهلیت قانونی را ندارد.
- صلاحیت علمی و فنی و تخصص سازنده از طریق مدرک تحصیلی، سوابق کاری وی در ارتباط با مشارکت در ساخت و همچنین سرمایه و امکانات کافی برای اجرای قرارداد مورد بررسی قرار گیرد.
- تصویر مدرک شناسایی طرف قرارداد مثل شناسنامه و کارت ملی اخذ شود و تا از یکسان بودن آنها با آنچه در قرارداد ذکر شده اطمینان حاصل شود.
- اصل سند مالکیت برای احراز اینکه ملک یا زمین متعلق به طرف قرارداد می باشد، ملاحظه گردد.
اگر یک طرف قرارداد اشخاص حقوقی باشند ، باید از قانون بودن آنها ، اختیارات اعضاء هیأت مدیره و امضاکنندگان ، موضوع شرکت ، توانایی مالی و صالح بودن برای انعقاد و اجرای قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان توسط آنها اطمینان حاصل شود. لذا باید به نکات ذیل توجه گردد :
- کلیه مدارک شناسایی شرکت شامل اساسنامه، آگهی تاسیس و آخرین تغییرات شرکت اخذ گردد تا از قانونی بودن شرکت اطمینان حاصل شود.
- موضوع شرکت مشخص شود تا قرارداد مشارکت در ساخت با موضوع شرکت منطبق باشد.
- مشخصات شرکت مانند اقامتگاه قانونی، نام و شماره ثبت آن که باید در مقدمه قرارداد ذکر شود با مدارک شناسایی شرکت تطبیق داده شود.
- اعضای هیأت مدیره و مدیر عامل و اختیارات آنها در اساسنامه مورد بررسی قرار گیرد تا ضمن اینکه دارندگان امضاء مجاز معلوم شوند، نحوه رسمیت پیدا کردن امضائات آنها مشخص شود چه بسا موضوع قرارداد از موضوعاتی باشد که برای انعقاد آن نیاز به مجوز خاصی از هیأت مدیره یا مجمع عمومی بر اساس اساسنامه بوده و بنابراین از اختیارات امضاءکنندگان خارج باشد.
- وضعیت شرکت بررسی شود که ممنوع المعامله یا ورشکسته نباشد یا به دلیلی اموال آن توقیف نشده باشد.
- وضعیت امضاکنندگان قرارداد بررسی شود و همچنین با دقت در آگهی آخرین تغییرات معلوم شود که آیا امضاکنندگان قرارداد هنوز واجد صلاحیت برای امضاء اسناد از سوی شرکت میباشند یا خیر؟
- دقت شود که شرکت از لحاظ مالی و امکانات و تخصصی و میزان کاری که در اختیار دارد، صلاحیت و توانایی اجرای قرارداد مشارکت در ساخت را داشته باشد.
- در صورتی که با یک سازمان یا ارگان دولتی قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم می نمایید باید اطمینان حاصل شود که اولاً سازمان امضاءکننده قرارداد و شخصی که از جانب آن قرارداد را امضاء میکند صلاحیت و اختیار این امر را داشته باشد و ثانیاً برای انجام موضوع قرارداد و تأمین اعتبار شده باشد، به دلیل اینکه ممکن است امضاکنندگان به جهت عدم اطلاع از مقررات اداری و عدم اختیار و یا اعتبار تخصیص داده شده با آن کافی نباشد.
موضوع قرارداد مشارکت در ساخت :
موضوع هر قراردادی می توان مال یا عمل باشد که هر یک از طرفین تعهد به تسلیم یا ایفاء آن می نماید. موضوع قرارداد بیانگر قصد اصلی طرفین در انعقاد قرارداد است و باید به صورت روشن و دقیق ذکر گردد. در این خصوص به نظر می آید توجه به نکات ذیل خیلی مهم باشد :
- مشخصات دقیق ملک و کامل ساختمانی که قرار است طرف قرارداد بسازند و نیز مشخصات فنی و خصوصی آن ذکر گردد.
- تعهدات طرفین قرارداد صریح و روشن بیان شود که طرفین چه می خواهند و چه اموری را در ذمه می گیرند.
- از به کار بردن عبارات یا مفاهیم مبهم و مجهول یا احاله دادن به یک امر مجهول خود داری شود.
تعهدات طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت :
در قرارداد مشارکت در ساخت ، مالک زمین موظف است کل سرمایه مورد نیاز را به ترتیبی تدارک یا پیش بینی کند که به تناسب طرح ها نقشه ها و برنامه زمان بندی، مستمراً و کاملاً قادر به تأمین بودجه مورد نیاز بوده و هیچگاه هیچ یک از بخشهای موضوع قرارداد به دلیل کمبود سرمایه متوقف نشود. در غیر اینصورت با تشخیص و اعلام دستگاه نظارت (ناظر قرارداد) مبنی بر عدم تأمین بودجه و تأخیر در امور مربوطه، مالک مخیر است در خصوص جبران ضرر و زیان خود به طریق مقتضی از جمله تأمین مبلغ از محل چک های تضمینی یا فروش سهم الشرکه که طرف دوم از عرصه و یا اعیان و یا انتقال منافع خود به اشخاص ثالث اقدام نماید.
قابل ذکر است که کلیه تعهدات و مسئولیت های مالی قرارداد در مقابل اشخاص حقیقی یا حقوقی اعم از خصوصی یا عمومی یا دولتی ، صرفاً و مطلقاً بر عهده سازنده می باشد. همچنین وی موظف است کلیه عملیات مالی مرتبط با قرارداد را ضمن رعایت قوانین و مقررات جاری کشور مطابق با اصول حسابداری به ثبت برساند. و عند الاقتضاء به مراجع ذی صلاح و ذی ربط ارائه نماید. همچنین در صورت افزایش واحدهای احداثی نسبت به نقشه های معماری قرارداد عوارض مربوطه در زمان فروش به نرخ روز محاسبه و از قیمت فروش کسر و به شریک اول پرداخت می شود. قاعدتاً الزام و التزام به تعهدات توسط طرفین و اجرای به موقع هر کدام علاوه بر ضابطه مند بودن نحوه اجرای منطقی و دقیق پیشرفت پروژه را میرساند. برای مثال شریک اول موظف است حداکثر ظرف مدت ……… . ماه از تاریخ دریافت طرح و نقشه های معماری از سازه و تأسیسات مکانیکی و برق و کلیه برگه های مهندسی و نظارت و نتایج آزمایشگاهی و به طور کلی مدارکی که مطابق مقررات شهرداری برای صدور مجوز الزامی است مجوزهای اجرایی را که توسط شهرداری منطقه تعهد گردیده است را به شریک دوم ارائه نماید.
شریک اول موظف است ظرف مدت ……….. …….. هفته از تاریخ دریافت نقشه های مورد تأیید مشاور نسبت به بررسی و تأیید یا اعلام ایرادات به شریک دوم اقدام نماید. در این راستا شریک اول مکلف میباشد پس از اتمام عملیات اجرایی ،قرارداد حداکثر ظرف مدت ………. ماه از تاریخ اعلام شریک دوم مبنی بر اتمام عملیات و عدم خلاف از طریق شهرداری منطقه …….. اخذ هر گونه عوارض و یا احراز عدم خلاف، وفق مقررات گواهی پایان کار ساختمانی را اخذ و به شریک دوم ارائه نماید. همچنین شریک دوم ملزم است طراحی و اجرای کامل کلیه نقشه ها ظرف مدت و امور فنی همه بخشهای قرارداد را در مدت قرارداد به طور کامل به انجام برساند هفته از تاریخ ابلاغ کتبی شریک اول مبنی بر ضرورت اصلاح نقشه های و ……… ارائه شده نسبت به رفع ایرادات و اخذ تأییدیه مجدد مشاور اقدام نماید و نظر نهایی که در مورد اصلاح نقشه ها از طریق شریک اول به شریک دوم ابلاغ می گردد و لازم الاتباع است. شریک دوم تحت هیچ شرایطی حق و اجازه افزایش واحدهای احداثی مازاد بر پروانه ساخت و نقشه های معماری مصوب را ندارد در غیر این صورت علاوه بر مسئولیت پرداخت کلیه جریمه های متعلقه به نحوی که شریک اول هیچ مسئولیتی نداشته باشد بایستی از عهده خسارات وارده از جمله تأخیر در اخذ پایان کار صورتمجلس تفکیکی و… به شریک اول و نیز افراد ثالث که احیاناً با شریک اول طرف قرارداد میباشند برآید. بدیهی است منافع حاصله از تغییرات به نسبت سهم الشرکه بین طرفین تقسیم خواهد شد و جهت جلوگیری از ایجاد وقفه در عملیات ،اجرایی شریک اول میتواند به نحو مقتضی در خصوص پرداخت جریمه های متعلقه اقدام نماید و از سهم شریک دوم کسر کند که این عمل ممکن است با فروش سهم شریک دوم به ثالث یا تملک به نفع شریک اول تحقق .یابد. شریک دوم برای اجرای قرارداد نیروی انسانی مناسب اعم از متخصص ماهر و ساده و نیز ماشین آلات و تجهیزات فنی و کارگاهی و مدیریت اجرایی را متناسب با نیازها و مقتضیات قرارداد و به نحوی که مورد تأیید دستگاه نظارت باشد فراهم و سازماندهی می.کند. اخذ مجوزهای لازم از سازمانها و شرکتهای خدماتی شهری از قبیل ،آب ،فاضلاب ،گاز ،آتش نشانی و پرداخت کلیه هزینه های مربوطه و همچنین رعایت کلیه مقررات و قوانین کار و مسئولیت حوادث ناشی از آن رعایت نکات ایمنی کارگاه مطابق استانداردهای ،کارگاهی پرداخت حق بیمه تأمین اجتماعی و مالیات کارکنان مرتبط با موضوع قرارداد و همچنین بیمه های لازم از جمله مسئولیت مدنی آتش سوزی زلزله … پروژه به عهده شریک دوم است و در صورت عدم انجام این تعهدات مسئولیت هر گونه خسارت ناشی از حوادث مذکور، صرفنظر از تقصیر یا عدم تقصیر شریک دوم به عهده وی میباشد.
مدت قرارداد مشارکت در ساخت :
در قراردادهایی همچون قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان که موضوع آن انجام تعهد میباشد مسئله مدت زمان اجرای قرارداد مطرح میشود که در این خصوص باید نکاتی را مورد توجه و دقت قرار داد در این قراردادها باید معلوم شود که قرارداد از چه زمانی بین طرفين لازم الاجراست و از چه تاریخی تعهدات طرفین آغاز می شود. در قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان معمولاً زمان شروع قرارداد از زمان تحویل زمین یا ملک توسط مالک به شریک سازنده قرار داده میشود در این قراردادها باید مدتی را که تعهدات طرفین قرارداد بایستی در آن مدت انجام شود به طور دقیق معین گردد. با ذکر مدت خود به خود زمان پایان یافتن قرارداد هم مشخص میشود بیان مدت قرارداد از این جهت واجد اهمیت است که در صورتی که طرف قرارداد تعهدات خود را در طول آن مدت انجام ندهد در مقابل متعهدله مسئول خواهد بود و متعهدله محق خواهد بود که هم وجه التزامی را که برای این منظور تهیه شده است دریافت کند و هم در صورتی که خساراتی را متحمل شده باشد از طرف قرارداد اخذ نماید مدت قرارداد لازم است به شکل یک برنامه زمانبندی باشد تا شریک دوم ملزم به پیشبرد پروژه طبق برنامه باشد معمولاً اجرای پروژه به چند مرحله تقسیم و برای اجرای هر مرحله مدت زمان خاصی پیش بینی می.شود به عنوان مثال ممکن است اصل اجرای پروژه به صورت ذیل پیش بینی گردد ۱- خاکبرداری و تجهیز کارگاه ……. روز -۲- اجرای اسکلت …..روز ۳- سفت کاری…… روز ۴- نازک کاری …..روز -۵- اخذ پایان کار و صورتجلسه تفکیکی…. روز
برای تأخیر در هر یک از مراحل برنامه زمانبندی بایستی ضمانت اجرا مشخص گردد تا سازنده خود را مکلف بداند که در ظرف برنامه زمانبندی هر یک از مراحل پروژه را به اتمام برساند. اگر برنامه زمانبندی پیش بینی نگردد تا پایان مدت قرارداد نمیتوان مدعی تخلف سازنده در خصوص مدت اجرای قرارداد شد و در حالی که اطمینان به عدم اجرای پروژه وجود دارد به ناچار بایستی تا پایان زمان اجرای قرارداد صبر نمود و بعد از آن اقدامات قضایی را شروع کرد که نتیجه آن ورود ضرر و زیان بیشتر به مالک است.
