ما در آموزش اصول فروش کلنگی و قرارداد مشارکت در ساخت جلسه هشتم نگاهی به نکاتی داریم که پیرامون نکات حقوقی خرید ملک کلنگی و نحوه آگهی ملک کلنگی است. پیرامون نکات کاربردی و ارزشمندی صحبت می کنیم که تمام مشاوران املاک با آن سر و کار دارند. سر فصل های دوره ده جلسه ای آموزش اصول فروش کلنگی و قرارداد مشارکت در ساخت را در ذیل این متن بیان نموده ایم. ما امیدواریم از این دوره آموزشی که به رایگان توسط دکتر میثم مداح مدیر دپارتمان مشاوران املاک اسپرلوس در اختیار شما قرار گرفته است. بهره مند شوید و در راستای بالا بردن سطح دانش و کسب روزی حلال استفاده نمایید. هدف ما در دپارتمان مشاوران املاک اسپرلوس ارتقای سطح دانش عمومی مشاوران املاک است. اگر علاقه مند به استخدام و آموزش رایگان هستید، با ما تماس بگیرید.
دوره آموزشی اصول فروش کلنگی و قرارداد مشارکت در ساخت جلسه هشتم ( نکات حقوقی خرید ملک کلنگی و نحوه ی آگهی ملک کلنگی )
دپارتمان املاک اسپرلوس
دکتر میثم مداح
21/01/1403
نکات حقوقی خرید ملک کلنگی
1 . احراز مالکیت :
اولین نکته بسیار مهم ، احراز مالکیت است . ملک های کلنگی بدلیل اینکه قدیمی ساز هستند و ممکنه ملکی که بیش از ده ، بیست سال خالی مونده یکسری افراد بخواهند از ملک سوء استفاده کنند ؛ سعی کنید وقتی که می خواهید وقت و انرژی بگذارید روی ملک کلنگی کار کنید این احراز مالکیت را حتما انجام دهید . بگویید امکانش هست یک عکس از سند برای من بفرستید ببینم ، من می توانم مدارک این ملک را رویت کنم ، من یک سازنده دارم می خواهم یک سری توضیحات بدهم مدارک را باید حتما ببینم . سه ماه ، شش ماه روی ملک کار می کنید بعد می بینید که مالک خارج از کشور است ، این طرف برادرش است و یا تصمیم گیر و صاحب امضا نیست ، و شما باید صبر کنید تا مالک اصلی بیاید و تعیین و تکلیف کند.
2 . استعلام طرح شهرداری از نکات حقوقی خرید ملک کلنگی :
من تو همین منطقه یک ملکی برای خرید بهم معرفی شد . اولین کار استعلام از زیر پلاک شهرداری گرفتم . گاها در ( تهران من ) هم می توانیم این استعلام را ببینیم که داخل طرح است یا داخل طرح نیست.
یک کوچه از بغل این ملک تو طرح بود و نصف ملک می رفت . به استعلام طرح شهرداری خیلی باید دقت کرد به این دلیل که ما ملکی رو داریم روش کار می کنیم زمان و انرژی می گذاریم بعد می بینیم این ملک نصف ارزش واقعیش ارزش دارد .
سوال : کجای اپلیکیشن تهران من قرار دارد ؟ دقیقا در همان فیلدهایی که بافت فرسوده را تعیین می کند داخل طرح شهرداری بودن را هم تعیین می کند. ولی به تهران من در مورد استعلام طرح شهرداری اکتفا نکنید. ممکن است هنوز اطلاعات ملک در تهران من درج نشده باشد ولی تو طرح های جدید شهرداری باشد . این را از دفاتر خدمات الکترونیک و یا خود شهرداری می توان استعلام کرد.
3 . استعلام کاربری ملک :
از نکات حقوقی خرید ملک کلنگی ، استعلام کاربری ملک هم خیلی مهم است . یک وقتی ملکی هست که داره مثل تجاری از آن استفاده می شود ولی این ملک کامل تجاری نیست اسناد را که بررسی می کنید و می بینید فقط 100 متر جلوی ملک تجاری بوده و بقیه کاربری اداری یا کارگاهی دارد . استعلام کاربری خیل یمهم است چون روی قیمت خیلی می تواند اثر داشته باشد یا یک ملکی بر خیابان جمهوری است یا پهنه S یا پهنه M یا پهنه R ، این ها قیمت هایش باهم فرق می کند . البته این را از همان تهران من هم میتوانید استخراج کنید.
ملکی داشتیم که دو تا مشکل داشت یکی مشکل احراز مالکیت ، که ورثه زیادی داشت و نمی شد معامله کرد . یک مشکل دیگری هم که داشت استعلام کاربری بود . مالک گفته بود بالای ملک 1500 متر بنا سند اداری هستند که در نشست فهمیدیم سند اداری نیستند و فقط موقعیت اداری دارند و ملک پایین تجاری است.
4 . توقیف ، مالیات و عوارض :
ملک توقیف نباشد . گاها املاک کلنگی که در پروسه وراثت است، یکی از ورثه بدهی مهریه داشته مقداری از ملک توقیف است. بعد می گویند ملک من مشکلی ندارد و حل می شود ولی وقتی به مرحله آخر می رسید ، وقتی می خواهیم کمیسیون بگیریم معلوم می شود که 25 هزارم از یک دانگ ملک توقیف است.
سند املاک که رویت می کنید اول اینکه پشت سند باید ماده 22 قید شده باشد . دومین مورد اینکه اگر قرار باشد روی ملک سنگینی کار شود ، کپی سند را بیاورید از دفتر خانه یک استعلام برایتان می گیرم. استعلام سند صد هزار تومان است ولی ارزش دارد که ما یکسال برای این ملک دوندگی نکنیم بعد متوجه شویم. بحث مالیات و عوارض را هم می توان از دفتر خانه استعلام گرفت . گاها یک ملک بدهی مالیاتی سنگین دارد یا اصلا خود اداره مالیات توقیف کرده یا عوارض سنگینی دارد مثلا ملک 70 ، 80 ساله مانده ، این ها حتما باید در معامله لحاظ شود چون عددهایش می تواند عددهای خیلی قابل توجه ای باشد.
5 . دیوار مشترک از نکات حقوقی خرید ملک کلنگی :
یک موضوع خیلی مهم دیگه ای که حتما در نظر بگیرید دیوار مشترک است . ملک را به سازنده نشان می دهید سازنده می گوید که این دیوار مشترک دارد من اصلا این کار را انجام نمی دهم . من اصلا این ملک را نمی خرم ، می خواهم این ملک را بکوبم بسازم ، فردا گرفتار می شوم. شما در این نکات حقوقی اگر بتوانید یک مشاوره خوبی بدهید چه بسا اصلا این قرارداد بشود.
دیوار مشترک چیست ؟
در زمان های قدیم وقتی یک ساختمان ساخته می شد ، ساختمان جدید را که می خواستند بسازند دیگر دیوار نمی کشیدند با همان دیوار وسط ساختمان را می ساختند . به دیوار مابین دو ساختمان دیوار مشترک می گفتند. شما می خواهید ساختمان اولی را بخرید و خراب کرده و بسازید ، دیوار هم در زمین شما قرار دارد اگر دیوار را خراب کنید همسایه دیگر دیوار ندارد. این دیوار مشترک با یک کار ساده به اسم تامین دلیل از شورای حل اختلاف در عرض یک هفته قبل انجام است.
یک مثال دیگر :
در همین پروژه چنگیزی که در حال ساخت آن هستیم . دیوار همسایه ها وارد زمین چنگیزی شده است . من رفتیم شورای حل اختلاف تامین دلیل گرفتم و گفتم اگر من نتوانستم درز انقطاع را رعایت کنم مقصرش همسایه ها هستند چون وارد زمین من شده اند . یک خسارتی هم از آنها خواستم که من اگر بخواهم اینجا را بسازم باید یک بخشی از دیوار همسایه ها را بتراشم. هزینه انجام این کار راباید همسایه ها پرداخت کنند .این دیوار مشترک با همین تامین دلیل حل می شود.
سوال : چگونه این دیوار مشترک با تامین دلیل قابل انجام است؟
ما وقتی تامین دلیل می کنیم ساختمان کناری که دیوار مشترک با ما دارد باید از داخل ساختمان خود و با هزینه خود دیوار چینی انجام دهد و ما می توانیم دیوار ملک خود را خراب کنیم.
دوستان این نکات حقوقی در ملک های کلنگی بود که شما باید رعایتش کنید، نکات حقوقی که اداره ثبت و … باید رعایت کنند به ما مربوط نمی شود. ما با رعایت این موارد می توانیم کار خود را پیش ببریم.
نحوه ی آگهی زدن ملک های کلنگی
لو نرفتن ملک :
به هیچ وجه عکس خود ملک را نگذارید. چرا ؟ چون ملک کلنگی شناخته شده است وقتی عکس ملک را بگذارید همه می فهمند این ملک برای فروش است و شماره مالک را پیدا می کنند و شما دور می خورید. دوستان نکته ای هم بگم : به هیچ وجه آگعی بدون عکس نگذارید چون بازدیدش خیلی پایین می آید . عکس بگذارید یک عکس از ملک کلنگی دیگر بگذارید.
قیمت پایین :
دیده شده که آگهی ملک کلنگی گذاشتید ولی قیمت نگذاشته اید . لطفا حتما قیمت بگذارید . من خودم به عنوان خریدار ملک کلنگی دوست دارم آگهی ملکی که می بینم قیمت داشته باشد با چهار تا ملک دیگر مقایسه کنم . می دانم همه شما دوست دارید که قیمت پایین بگذارید که آگهی شما زنگ خور داشته باشد . یک راهکاری هست که راهکار درستی نیست ولی چون شما دوست دارید می گویم : مثلا زمین کلنگی 201 متر در واقعیت و قیمت آن هم بیست میلیارد و صد میلیون تومان می شود . شما متراژ زمین را 203 متر بنویسید و قیمت را همان بیست میلیارد و صد میلیون تومان بگذارید. آن اتفاقی که می خواهید می افتد ولی حداقل قیمت را گذاشته اید. بنده خدایی که آگهی را نگاه می کند قیمت را می بیند و با موجودی خود برآورد می کند. اینجا به مقصدت رسیدی مشتری هم قیمت را دیده است.
اطلاعات کامل می دهیم و خودمان را متخصص نشان می دهیم :
دوستان در توضیحات آگهی اگر اطلاعات تخصصی از همین دوره های آموزشی که داده ام گرفتید برای مشتری بنویسید چون احساس می کند شما مشاور حرفه ای و کار کشته ای هستید . مثلا : به پهنه ملک ، گذر ، بر ملک ، جهت ملک و تعداد طبقات جواز و … اشاره کنید . یکسری اطلاعات جامع و کامل در آگهی خود بدهید. مشتری آگهی های دیگر را مقایسه می کند ، خودش حس می کند که این آدم حرفه ای است و چه اطلاعات خوبی به من داده است. حتی می توانید اگر محاسبه کردید که ساخت و ساز این ملک اینقدر سود می دهد. اینقدر بنای مفید می دهد. همه این اطلاعات را اضافه کنید.
یکی از دوستان نکته ی خیلی خوبی گفت ما از آگهی چه می خواهیم ، زنگ خور داشته باشد. ما نمی خواهیم با آگهی بفروشیم. پس هر چقدر من این آگهی را جذاب تر کنم بیشتر زنگ میخورد. ما الان می خواهیم بفهمیم 10 تا مشتری تو بازار هستند که دنبال خرید ملک کلنگی سی میلیاردی هستند. ما باید به این مقصود برسیم. پس باید خودمان را متخصص نشان دهیم ، قیمت را پایین نشان دهیم و فایل شخصی هم لو نرود.
دعوت به دفتر املاک
بعد از زنگ خوردن آگهی حتما کسی که قراره ملک کلنگی خریداری کند را دعوت به دفتر کنید، مشتری فضای کار را ببیند. ملک کلنگی خودتان را روی تخته با دیتاهایی که دارید برای مشتری این پروژه اقتصادی را توجیه کنید. کلنگی را مصرف کننده نمی خرد یا سازنده و یا سرمایه گذار ( می خواهد بخرد و مشارکت در ساخت انجام دهد ) است. برای آنها خرید ملک کلنگی یک پروژه است که باید توجیه اقتصادی داشته باشد. کل پروژه را برای آنها روی تخته توجیه کنید مثلا : اینقدر هزینه ساخت و اینقدر سود می دهد. مثلا 40 درصد سود می دهد.
جذابیت آگهی
تیتر جذاب ، متن و عکس جذاب داشته باشد. بعضی از مشاوران عکس فیک بد می گذارند و در همان عکس فیک 5 تا درخت وجود دارد . من سازنده اگر یک درصد فکر کنم این همان ملک کلنگی است که قرار بخرم ، همان لحظه حساب می کنم 5 تا 30 تا 40 میلیون تومان باید جریمه بابت درخت بدهم . عکس جذاب یعنی حتما درحت نداشته باشد. مثلا : ساختمان های کناری که تو عکس هست حتما نوساز باشد.
من سازنده اگر ببینم ساختمان های کناری نوساز هست استقبال می کنم چون برای ساخت دیگر نیاز به سازه نگهبان ندارم ، از نظر هزینه چند میلیون جلو افتادم. ساختمان های کناری وقتی قدیمی هستند ، برای گود برداری باید سازه نگهبان بزنیم ولی ساختمان نوساز نیازی ندارد. عکس جذاب یعنی همین آیتم هایی نام برده شد را داشته باشد. تیتر جذاب یعنی مثلا کلنگی زیر قیمت ، مناسب سرمایه گذاری ، تیترهایی که جذب کند و مشتری به آن آگهی شما زنگ بزند. تو همین تیتر جذاب مثلا می توانیم بگوییم کلنگی R122 گذر 40 متر، این خودش تیتر جذاب است.
سرفصل های دوره آموزش اصول فروش کلنگی و قرارداد مشارکت در ساخت
- میزان تراکم خانه کلنگی
- ضریب سطح اشغال خانه کلنگی
- قناسی زمین ملک کلنگی
- جهت ملک کلنگی
- بر ملک کلنگی و تعداد بر
- عقب نشینی ملک کلنگی
- ابعاد زمین کلنگی
- نکات حقوقی خرید خانه کلنگی
- شرایط عقد قرارداد مشارکت در ساخت
- انواع قرارداد مشارکت در ساخت
