در ایران، با وجود اینکه شهرنشینی از زمان تشکیل حکومت مادها آغاز شد، اما به عقیده لکارت، بیشتر شهرهای بزرگ ایران در زمان حکومت ساسانیان برپا شده اند. اما در خصوص آپارتمان ها باید گفت در عصر رنسانس، اروپا شروع به ساختن آپارتمان کرد. در ایران نیز بر اساس گفته های مورخان در ۱۸۰۰ سال قبل، در زمان ساسانیان، اولین آپارتمان جهان که در استان فارس قرار دارد، ساخته شد. نخستین تجربه آپارتمان نشینی عامه مردم نیز به سال ۱۳۲۵ با آپارتمان های چهارصد دستگاه واقع در نازی آباد تهران می‌رسد. اضافه شدن و گسترش روزافزون آپارتمان ها و ساختمان ها، دولت را وادار به این امر کرد که در تاریخ ۱۶ اسفند ۱۳۴۲، قانونی به نام قانون تملک آپارتمان ها وضع کند تا از بروز دعوا و اختلاف بین ساکنان آپارتمان ها جلوگیری کند. این مقاله ضمن بررسی قوانین آپارتمان نشینی، به وظایف مدیر ساختمان و همسایگان نسبت به یکدیگر نیز پرداخته است.

قوانین آپارتمان نشینی:

باید گفت در زندگی های پیچیده شهری، بهتر است ساکنان و مدیران ساختمان ها با حقوق و تکالیف خود در قبال یکدیگر آشنا شده و آن را به کار ببندند تا از بروز اختلافات و گسترش شکایات به شوراهای حل اختلاف جلوگیری شود. طبق آمار منتشر شده از سوی قوه قضاییه، ۲۰ درصد از اختلافات و پرونده های مطرح شده مربوط به دعواهای همسایگان است که بخش مهمی از آن نیز، به مسائل آپارتمان نشینی اختصاص دارد. عدم پرداخت هزینه شارژ ساختمان، تخلفات مرتکبه توسط مدیریت ساختمان، عدم استفاده صحیح از مشاعات و مزاحمت ها و سر و صدا ها و بی‌عدالتی در انجام وظایف همسایگی، مانند تغییرات غیر مجاز در ساختمان، از بیشترین دعاوی ارجاع شده به شورای حل اختلاف است.

پیرامون قوانین آپارتمان نشینی بیشتر بدانید.

وظایف قانونی مدیر ساختمان:

مدیریت ساختمان یا همان مدیر ساختمان، فردی است که وظیفه رسیدگی به اتفاقات و خرابی های آپارتمان، دریافت و پرداخت قبض های ساکنان آپارتمان، دریافت و پرداخت هزینه شارژ ساختمان و… را دارد. وظایف کامل مدیر ساختمان عبارتند از:

• بیمه کردن آپارتمان در مقابل آتش سوزی
• تعیین شارژ ساختمان، دریافت شارژ و خرج آن برای قبوض و نظافت ساختمان
• نگهداری از متن تصمیمات مجمع عمومی ساختمان
• رسیدگی به اعتراض ساکنان ساختمان
• پیگیری وضعیت بدهکاران به ساختمان
• انجام کارهای مرتبط با بهسازی و بازسازی ساختمان

در تمامی آپارتمان ها، مدیران ساختمان وظیفه دارند که آپارتمان را در مقابل آتش سوزی بیمه کنند. مبلغ بیمه نیز سهم بندی شده بر اساس زیربنای اختصاصی ساکنان (متراژ واحد) است. در صورت آتش سوزی، اگر ساختمان بیمه نشده باشد مسئولیت پرداخت تمام خسارات وارده به ساختمان و ساکنین، متوجه مدیر ساختمان است.

بر اساس ماده ۶ قانون تملک آپارتمان ها، “چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌های مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند”. بر اساس این ماده، مبلغ شارژ ماهانه ساختمان با تصویب اکثریت مالکان آپارتمان مشخص می‌شود.

مدیر ساختمان باید متنی از تصمیماتی که با ساکنان ساختمان در مجمع عمومی اخذ شده، تهیه و نزد خود نگهداری کند تا در صورت بروز مشکلات بعدی، مدارکی جهت استناد به تصمیمات شورا وجود داشته باشد.

مدیر ساختمان باید به اعتراض ساکنان آپارتمان رسیدگی کند. اعتراضاتی از قبیل نظافت، رسیدگی، اعتراض به فزونی یا کم بودن مبلغ شارژ و همه اعتراضات مربوط به ساختمان را بررسی و آن را در جلسه‌ای برای اعضای ساختمان مطرح کند و با قبول یا رد اعتراضات توسط اکثریت اهالی، آن ها را به اجرا یا عدم اجرا درآورد.

مدیر ساختمان باید پیگیر کسانی که به ساختمان بدهی دارند باشد و بدهی آن ها را که از قبیل هزینه شارژ، هزینه تعمیرات ساختمان و… مربوط می‌شود، وصول کند.

مدیر ساختمان وظیفه بهسازی آپارتمان را بر عهده دارد. اگر قسمتی از ساختمان آسیب داده، ایشان باید نخست به اطلاع اهالی ساختمان برساند و با جمع کردن مبالغ مشخصی، اقدام به نوسازی و بهسازی قسمت آسیب دیده ساختمان گردد. همچنین اگر، با مشورت اهالی تصمیم بر این شد که در جهت زیبا سازی آپارتمان، اقدامی که فوری و مهم نیست، اما باعث بهتر کردن نمای کلی ساختمان، یا وضعیت کلی آن میگردد، به شرطی که جزء اماکن خصوصی آپارتمان محسوب نگردد، مدیر ساختمان مسئولیت دارد که مبلغ مشخصی را جمع کند و در ازای آن، با جور کردن تمامی ، شامل آوردن فرد متخصص، به بهسازی بپردازد.

انواع دعواهای رایج در آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی:

یکی از رایج ترین دعاوی آپارتمان ها و مجتمع های تجاری، سد معبر در راهروها، پشت بام و فضاهای عمومی داخل ساختمان است. بدین شکل که یکی از مالکان یا مستاجران، با قرار دادن شیئی مانند کمد یا جاکفشی در جلوی درب واحدشان، یا همان پاگرد عمومی، باعث ایجاد مزاحمت در رفت و آمد دیگر اعضای ساختمان می‌باشد؛ یا با قرار دادن وسایل اضافی و ناکارآمدشان بر روی پشت بام؛ که در اصل باید در انباری جا بگیرد، باعث زشت شدن فضای پشت بام می‌شود.

تمام این ها در صورتی قابل دعوا خواهی است که ساکنان ساختمان با یکدیگر در این مورد توافقی انجام نداده باشند.

یکی از نکات قابل توجه در قوانین آپارتمان نشینی این است که هیچ واحدی حق این را ندارد که از برق و آب مشاع ساختمان بطور اختصاصی استفاده کند. متأسفانه این کار به یکی از دعوا های رایج در آپارتمان ها بدل شده و هر ساله، شکایت های زیادی راجع به این رفتار انجام می‌شود. به طور مثال شستن اتومبیل در پارکینگ ساختمان که آب مشاعی در آن جریان دارد، از رفتارهای غلط و ممنوعه در فرهنگ آپارتمان نشینی به حساب می‌آید که موجب شکایت ها و دعوا های زیادی شده است.

هزینه تعمیرات مواردی مثل ریختن نم از روی سقف، آب دادن سقف، ترکیدگی و خرابی لوله و مشکلاتی از این دست، به عهده‌ی واحد طبقه فوقانی یا بالایی است و اگر شما، بالاترین طبقه باشید به عهده خود شماست.

مشاوره حقوقی | وکیل پایه یک دادگستری میانجی گر در امور کیفری دکتر مسعود مداح >>>>>>> 09030306991

هرگونه خرابی در قسمت مشاعات ساختمان به عهده کلیه ساکنین، حتی مستاجران است و همگی باید سهم خود را به صورت مساوی با دیگر واحد ها پرداخت کنند. این مشکل نیز از دعاوی است که همه ساله، آپارتمان نشین های زیادی را درگیر می‌کند و شکایت مربوط به این امر، از رایج ترین شکایات ساکنان آپارتمان ها می‌باشد.

هیچ فرد خارج از ساختمان شما، حق اجاره پارکینگ یا بهره برداری از آن را ندارد. در صورت اجاره، فقط ساکنان ساختمان حق اجاره پارکینگ را دارند.

اگر قرار باشد جشن یا مناسبتی در قسمت های مشاعی ساختمان انجام شود باید با رضایت و هماهنگی با همه ساکنین و اعضای ساختمان باشد.

یکی از رایج ترین دعوا های مربوط به ساختمان و آپارتمان نشینی، جابجایی و انتقال بار و اثاثیه یک یا چندی از ساکنان توسط آسانسور ساختمان می‌باشد. در حالی‌که این عمل، یکی از کارهای ممنوعه در آپارتمان نشینی توسط ساکنان است و در صورت خرابی آسانسور، تمامی هزینه ها و همه مسئولیت آن متوجه فرد خاطی خواهد بود.

قفل کردن درب پشت بام، از موارد ممنوع در آپارتمان است، مگر آنکه مدیریت ساختمان، کلید پشت بام را به همه واحد ها داده باشد.

وظایف ساکنین در قبال مدیر ساختمان:

مدیریت ساختمان در ازای وظایفی که در قبال ساکنین دارد، حقوقی هم دارد که عبارتند از:

• پرداخت منظم هزینه شارژ و تعمیرات
• شرکت در جلسات مجمع عمومی
• رعایت مقررات ساختمان

تمام ساکنان موظفند هزینه شارژ خود را در اوقات معینی که توسط مدیریت ساختمان تعیین شده بپردازند، همچنین سهم آب، برق و گاز مشاعی خود. همچنین هزینه تعمیرات ساختمان شامل سرویس آسانسور، تعمیرات دیگر یا هر هزینه کرد مربوط به مشاعات را در اسرع وقت بپردازند و در صورت عدم پرداخت به موقع، حق پیگیری قانونی توسط مدیریت ساختمان وجود دارد.

تمام ساکنان اعم از مالکان و مستاجرانی که داخل ساختمان استقرار دارند باید در جلسه مجمع عمومی که سالانه توسط مدیریت ساختمان برگزار می‌شود، حضور یابند. در غیر این صورت مسئولیت عدم موافقت با تصمیمات دیگر اعضاء، بر عهده آنان خواهد بود.

آیین نامه ای که با همکاری اعضاء ساختمان به تصویب رسیده، لازم الاجرا است و عدم اجرای آن، حتی برای کسانی که مستقیماً در تهیه آن نقش نداشته اند، ممکن است موجب پیگیری قانونی شود.

پیرامون نکات حقوقی مهم قرارداد مشارکت در ساخت بیشتر بدانید.

مشاوره حقوقی | وکیل پایه یک دادگستری میانجی گر در امور کیفری دکتر مسعود مداح >>>>>>> 09030306991

آیا مدیر ساختمان باید شارژ پرداخت کند؟

بله. از وظایف قانونی مدیر ساختمان، پرداخت شارژ و از اختیارات او دریافت دستمزد بابت انجام کار است، که این اختیار، معمولا در ساختمان های بزرگ و مجتمع هایی که مدیریت کردن آن ها پیچیده تر است، مرسوم تر است. البته در ساختمان های کوچک تر نیز می‌توان جهت جبران وظایف مدیریت ساختمان، عدم پرداخت شارژ را جایگزین دریافت حقوق توسط ایشان کرد که البته باید با توافق ساکنین ساختمان صورت گیرد.

نگارنده: محمد شیخ سفلی