اگر تخریب ساختمان را فقط به «خراب کردن بنا و انتقال نخاله» محدود کنید، پروژه را از ابتدا اشتباه تعریف کرده اید. تخریب ساختمان یک عملیات مهندسی و ایمنی است که باید بر پایه شناخت سازه، بررسی ساختمان های مجاور، ایمن سازی تأسیسات، انتخاب روش و ماشین آلات و تعیین توالی صحیح تخریب انجام شود. اگر به دنبال بهترین پیمانکار تخریب ساختمان هستید، قیمت را معیار اول قرار ندهید؛ روش اجرا، سابقه پروژه های مشابه، تجهیزات، برنامه ایمنی و توانایی پیمانکار در کنترل ساختمان مجاور و مدیریت نخاله را بررسی کنید.

در این مقاله، مهم ترین نکات انتخاب پیمانکار تخریب ساختمان، روش های تخریب، الزامات ایمنی، بررسی ساختمان های مجاور، قیمت گذاری، قرارداد و چک لیست ارزیابی پیمانکار را به صورت کاربردی بررسی می کنیم تا بتوانید پیش از شروع عملیات، پیمانکار مناسب پروژه خود را با معیارهای فنی و اجرایی انتخاب کنید. اگر ابتدا می خواهید با مفهوم پیمانکار، وظایف و حدود مسئولیت های او آشنا شوید، مقاله پیمانکار ساختمان کیست؟ را نیز مطالعه کنید.

پیمانکار تخریب ساختمان دقیقاً چه کاری انجام می دهد؟

یک پیشنهاد قیمت حرفه ای برای تخریب ساختمان فقط یک عدد نهایی نیست. پیمانکار تخریب ساختمان باید پیش از اعلام قیمت، محدوده دقیق عملیات، شرایط کارگاه، روش تخریب، تجهیزات، نیروی انسانی و مسئولیت های طرفین را مشخص کند. به همین دلیل، پیشنهادهای مالی زمانی قابل مقایسه هستند که همه پیمانکاران بر اساس یک Scope یکسان قیمت ارائه کنند. در یک پیشنهاد حرفه ای، این موارد باید به صورت شفاف مشخص شوند:

1. محدوده دقیق عملیات تخریب
2. روش و توالی اجرای تخریب
3. مدت اجرای پروژه
4. نوع و تعداد ماشین آلات
5. نیروی انسانی موردنیاز
6. سازه های حفاظتی و اقدامات ایمنی
7. مدیریت و جمع آوری نخاله
8. حمل و انتقال نخاله
9. پاک سازی و تحویل نهایی کارگاه
10. هزینه تجهیز و جمع آوری تجهیزات
11. مسئولیت قطع و ایمن سازی تأسیسات
12. مسئولیت حفاظت از ساختمان های مجاور
13. موارد خارج از محدوده قرارداد
14. شرایط پرداخت
15. نحوه محاسبه کارهای اضافی یا تغییرات
16. شرایط توقف عملیات

بنابراین، وقتی برای قیمت تخریب ساختمان چند پیشنهاد دریافت می کنید، ابتدا Scope هر پیشنهاد را با دیگری تطبیق دهید و سپس مبلغ نهایی را مقایسه کنید. برای مثال، یک پیشنهاد ممکن است فقط هزینه تخریب و ماشین آلات را شامل شود، درحالی که پیشنهاد دیگر حفاظت ساختمان مجاور، آب پاشی، حصارکشی، بارگیری، حمل نخاله و پاک سازی نهایی را نیز در مبلغ خود لحاظ کرده باشد. در چنین شرایطی، پایین تر بودن مبلغ یک پیشنهاد به تنهایی نشان دهنده اقتصادی تر بودن آن نیست؛ زیرا بخشی از هزینه های اجرایی در پیشنهاد دیگر از ابتدا پیش بینی شده است.

مطالعه موردی؛ مقایسه دو پیشنهاد برای یک ساختمان شهری

در یک پروژه تخریب ساختمان چندطبقه در بافت متراکم شهری، دو پیشنهاد مالی دریافت شد. پیشنهاد اول هزینه تخریب، ماشین آلات و نیروی انسانی را دربرمی گرفت، اما حفاظت ساختمان مجاور و بخشی از عملیات حمل در آن مشخص نشده بود. پیشنهاد دوم محدوده کامل تری شامل حفاظت ساختمان مجاور، کنترل گردوغبار، مدیریت نخاله، حمل، پاک سازی و برنامه ایمنی ارائه کرد.

مقایسه صرف مبلغ دو پیشنهاد، تفاوت واقعی هزینه ها را نشان نمی داد. پس از یکسان سازی محدوده کار، مقایسه مالی بر مبنای خدمات و مسئولیت های یکسان انجام شد. به همین دلیل، پیمانکار تخریب ساختمان باید پیشنهاد مالی خود را به صورت شفاف و تفکیک شده ارائه کند تا کارفرما بتواند قیمت واقعی اجرای عملیات را ارزیابی کند.

برای تخریب ایمن و اصولی ساختمان، انتخاب پیمانکار را به تصمیم های لحظه آخری موکول نکنید. شرکت فریدان با تکیه بر تجربه اجرایی، تجهیزات مناسب و برنامه ریزی دقیق، عملیات تخریب ساختمان را متناسب با شرایط پروژه اجرا می کند. برای بررسی شرایط پروژه و دریافت مشاوره، با فریدان تماس بگیرید: ۰۹۹۰۹۷۰۹۰۳۰

چرا انتخاب پیمانکار تخریب ساختمان قبل از شروع عملیات اهمیت دارد؟

تخریب اولین مرحله فیزیکی بسیاری از پروژه های نوسازی و احداث ساختمان جدید است. خطا در همین مرحله می تواند مراحل بعدی را نیز تحت تأثیر قرار دهد. برای مثال، اگر هنگام تخریب دیوار مشترک با ساختمان مجاور، پایداری آن ساختمان به درستی بررسی نشود، عملیات تخریب از یک فعالیت معمولی به یک مسئله جدی سازه ای و ایمنی تبدیل می شود.

مبحث دوازدهم برای تخریب ساختمان های آسیب دیده نیز بر مهار و شمع بندی دیوارها پیش از تخریب تأکید دارد.

در استاندارد OSHA نیز پیش از شروع عملیات، انجام بررسی مهندسی وضعیت قاب، کف ها و دیوارهای ساختمان و ساختمان های مجاور در معرض خطر پیش بینی شده است.

مطالعه موردی تحلیلی

در پروژه ای با ساختمان چندطبقه در بافت متراکم شهری، مهم ترین مسئله صرفاً حجم سازه نبود؛ بلکه فاصله بسیار کم ساختمان از بناهای مجاور، وجود دیوارهای مشترک و محدودیت استقرار ماشین آلات، روش تخریب را تعیین می کرد. در چنین شرایطی، تخریب مرحله ای و کنترل شده نسبت به ورود مستقیم ماشین آلات به ساختمان، مبنای منطقی تری برای اجرای ایمن عملیات است. این مثال نشان می دهد که پیمانکار تخریب ساختمان باید پیش از پیشنهاد قیمت، وضعیت واقعی سایت را ببیند.

بررسی اولیه ساختمان توسط پیمانکار تخریب ساختمان

یکی از مهم ترین مراحل کار، بازدید پیش از تخریب است. در این مرحله باید حداقل موارد زیر بررسی شوند:

موضوع	موارد مورد بررسی
سیستم سازه ای	بتنی، فولادی، بنایی یا ترکیبی
تعداد طبقات	طبقات روی زمین و زیرزمین
ساختمان های مجاور	فاصله، ارتفاع، نوع سازه
دیوار مشترک	وجود یا عدم وجود
تأسیسات	آب، برق، گاز، فاضلاب و سایر خطوط
دسترسی	امکان ورود ماشین آلات
معبر	عرض و شرایط خیابان
فضای کارگاه	محل استقرار ماشین آلات
وضعیت ساختمان	سالم، فرسوده یا آسیب دیده
نخاله	حجم و مسیر خروج
خطرات خاص	چاه، گود، سازه ناپایدار و موارد مشابه

در مبحث دوازدهم، پیش از عملیات تخریب، موضوعاتی مانند مجوزهای لازم، کنترل و ایمن سازی تأسیسات و به کارگیری افراد باتجربه و اشخاص ذی صلاح مورد توجه قرار گرفته است. در استاندارد OSHA نیز خطوط آب، برق، گاز، بخار، فاضلاب و سایر سرویس ها باید پیش از آغاز تخریب قطع، مسدود یا به شکل ایمن کنترل شوند.

پیمانکار تخریب ساختمان و مجوزهای لازم پیش از شروع تخریب

یکی از تفاوت های مهم میان اجرای حرفه ای و شروع عجولانه عملیات، تعیین تکلیف مجوزها و هماهنگی های اداری پیش از ورود تجهیزات به کارگاه است. پیمانکار تخریب ساختمان  نباید عملیات را صرفاً بر اساس توافق شفاهی با مالک آغاز کند؛ ابتدا باید مشخص شود که وضعیت قانونی ملک، مجوزهای لازم برای تخریب و الزامات مرجع صادرکننده مجوز در چه شرایطی قرار دارد.

در پروژه های شهری، کارفرما باید پیش از شروع عملیات، وضعیت مدارک ملک و مجوزهای مرتبط را بررسی کند و مسئولیت هر اقدام را با پیمانکار مشخص سازد. این موضوع با مسئولیت پیمانکار تخریب ساختمان برای اجرای ایمن عملیات تفاوت دارد. پیمانکار مسئول اجرای صحیح عملیات در محدوده قرارداد است، اما دریافت برخی مجوزها و انجام برخی هماهنگی های مالکیتی و اداری در بسیاری از قراردادها بر عهده کارفرما قرار می گیرد. به همین دلیل، قرارداد باید دقیقاً مشخص کند:

• دریافت هر مجوز بر عهده چه شخصی است؛
• چه مدارکی باید پیش از تجهیز کارگاه تحویل شود؛
• شروع عملیات به دریافت کدام تأییدیه ها وابسته است؛
• مسئول هماهنگی با مراجع خدمات رسان چه کسی است؛
• در صورت تأخیر در صدور مجوز، برنامه زمانی چگونه اصلاح می شود؛
• شروع عملیات بدون تکمیل مدارک چه شرایطی دارد.

پیمانکار تخریب ساختمان نیز باید پیش از ارائه قیمت نهایی بداند که کارگاه از نظر اداری در چه مرحله ای قرار دارد. قیمت گذاری برای ملکی که تمام مجوزهای لازم را دارد با ملکی که هنوز برخی هماهنگی های قانونی آن انجام نشده است، یکسان نیست؛ زیرا وضعیت آماده به کار بودن کارگاه روی برنامه تجهیز و شروع عملیات اثر مستقیم دارد.

مطالعه موردی؛ آماده سازی یک ساختمان شهری پیش از تخریب

در یک ساختمان چندطبقه واقع در بافت متراکم شهری، پیش از ورود ماشین آلات، مدارک و وضعیت مجوزهای عملیات بررسی شد. مشخص شدن مسئولیت هماهنگی ها پیش از تجهیز کارگاه باعث شد عملیات اجرایی پس از آماده شدن شرایط قانونی آغاز شود و ماشین آلات بدون برنامه در محل مستقر نمانند.

پیمانکار تخریب ساختمان چگونه روش مناسب تخریب را انتخاب می کند؟

روش تخریب باید براساس شرایط پروژه انتخاب شود. روش های رایج شامل موارد زیر هستند:

1. تخریب دستی
2. تخریب مکانیکی
3. تخریب مرحله ای
4. تخریب ترکیبی
5. برچیدن انتخابی
6. تخریب سازه های فولادی با تجهیزات مناسب
7. تخریب سازه های بتنی با تجهیزات مکانیکی
8. روش های تخصصی برش و جداسازی در شرایط خاص

انتخاب روش به عوامل متعددی وابسته است:

• نوع سازه
• ارتفاع ساختمان
• دسترسی
• فاصله از ساختمان مجاور
• وضعیت سازه
• نوع سقف
• شرایط زمین
• فضای استقرار دستگاه
• حجم نخاله
• محدودیت های شهری
• امکان کنترل سقوط مصالح
• حساسیت ساختمان های اطراف

استاندارد BS 6187:2011 نیز تخریب کامل و جزئی را دربر می گیرد و بر مدیریت فرایند، حفظ پایداری سازه، استفاده از تکیه گاه موقت در صورت نیاز، ارزیابی ریسک و کنترل محدوده های خطر تأکید دارد.

تخریب دستی یا مکانیکی؛ تصمیم پیمانکار  چگونه باید باشد؟

تخریب دستی همیشه به معنای ایمنی بیشتر نیست و تخریب مکانیکی نیز همیشه به معنای سرعت بیشتر نیست.

• تخریب دستی : تخریب دستی در شرایطی اهمیت پیدا می کند که:
• • فضای کار محدود باشد؛
  • ساختمان مجاور حساس باشد؛
  • عملیات برچیدن انتخابی باشد؛
  • لازم باشد اجزای خاصی سالم بمانند؛
  • ماشین آلات امکان دسترسی مناسب نداشته باشند.
• تخریب مکانیکی : تجهیزات مکانیکی زمانی اهمیت بیشتری پیدا می کنند که:

• • فضای کافی وجود داشته باشد؛
  • ظرفیت کف و محل استقرار دستگاه مناسب باشد؛
  • محدوده خطر کنترل شده باشد؛
  • ارتفاع و هندسه ساختمان اجازه کار ایمن بدهد؛
  • روش تخریب با ظرفیت دستگاه هماهنگ باشد.

OSHA تصریح می کند که تجهیزات مکانیکی نباید روی کف یا سطح کاری قرار گیرند مگر اینکه آن سطح توان تحمل بار واردشده را داشته باشد.

مطالعه موردی تحلیلی

در ساختمانی با چند طبقه و دسترسی مناسب از سمت خیابان، بخش عمده عملیات با تجهیزات مکانیکی انجام شد؛ اما اجزای نزدیک به ساختمان مجاور با روش کنترل شده و مرحله ای برچیده شدند. این ترکیب نشان می دهد که پیمانکار تخریب ساختمان حرفه ای الزاماً یک روش واحد را برای تمام ساختمان اجرا نمی کند.

توالی صحیح تخریب از نگاه پیمانکار تخریب ساختمان

توالی تخریب یکی از مهم ترین موضوعات فنی برای پیمانکار تخریب ساختمان است. در تخریب یک ساختمان چندطبقه، نمی توان اجزای مختلف را بدون برنامه و مستقل از یکدیگر برداشت. ترتیب عملیات باید پایداری بخش باقی مانده را حفظ کند. OSHA برای عملیات تخریب خارجی ساختمان، اصل حرکت از قسمت بالاتر به سمت پایین تر را در شرایط مقرر بیان می کند و درباره حذف اعضای باربر نیز محدودیت هایی تعیین کرده است. در یک برنامه عمومی تخریب، توالی می تواند شامل این مراحل باشد:

1. ایمن سازی محدوده
2. قطع و کنترل تأسیسات
3. جمع آوری تجهیزات و مصالح غیرسازه ای
4. برچیدن اجزای داخلی
5. تخریب اجزای غیر باربر
6. تخریب مرحله ای سازه
7. پایین آوردن و انتقال مصالح
8. پاک سازی
9. جمع آوری ضایعات
10. تحویل محدوده

البته توالی نهایی باید براساس سیستم سازه ای و روش اجرایی مصوب پروژه تعیین شود.

مطالعه موردی تحلیلی

در یک ساختمان بتنی چندطبقه، ابتدا تجهیزات داخلی و اجزای غیرسازه ای خارج شدند و سپس عملیات تخریب سازه ای براساس یک توالی کنترل شده ادامه پیدا کرد. این روش باعث شد وزن اضافی و موانع داخلی پیش از ورود به مراحل اصلی تخریب کاهش پیدا کند.

پیمانکار تخریب ساختمان و تخریب سازه بتنی

تخریب سازه بتنی نیازمند شناخت سیستم باربر است. قبل از تخریب باید مشخص شود:

• ستون ها کجا قرار دارند؟
• تیرها چگونه بار را منتقل می کنند؟
• سقف چه نوعی دارد؟
• دیوارهای بتنی چه نقشی دارند؟
• آیا دیوار یا عضو خاصی نقش سازه ای دارد؟
• ترتیب حذف اعضا چگونه است؟
• تجهیزات تخریب کجا مستقر می شوند؟

مبحث دوازدهم برای تخریب سازه های بتنی بخش جداگانه دارد. در تخریب مکانیکی نیز OSHA تأکید دارد که عملیات نباید افراد را در محدوده ای قرار دهد که تحت تأثیر عملیات تخریب قرار می گیرد و با پیشرفت عملیات، بازرسی مستمر برای شناسایی ضعف کف ها، دیوارها و مصالح سست ضروری است.

مطالعه موردی تحلیلی

در یک ساختمان با اسکلت بتنی، پیش از ورود ماشین آلات، اجزای غیرسازه ای و مصالح اضافی توسط پیمانکار تخریب ساختمان تخلیه شدند. سپس محدوده استقرار دستگاه و مسیر خروج نخاله مشخص شد. این تصمیم باعث شد عملیات مکانیکی بدون واردکردن بار نامتناسب به بخش های باقی مانده انجام شود.

پیمانکار تخریب ساختمان و تخریب سازه فولادی

تخریب سازه فولادی نیز به برنامه مشخص نیاز دارد. اعضای فولادی باید با توجه به:

• اتصال تیر و ستون
• وضعیت مهاربندی
• ترتیب آزادسازی اعضا
• وزن قطعات
• ظرفیت تجهیزات بالابر
• محدوده سقوط
• پایداری موقت

برداشته شوند. OSHA برای تخریب سازه فولادی تصریح می کند که اعضای فولادی باید به صورت ستون به ستون و طبقه به طبقه برچیده شوند و عضو در حال جداسازی نباید بیش از ظرفیت خود تحت تنش قرار گیرد. این نکته برای پیمانکار تخریب ساختمان اهمیت ویژه ای دارد؛ زیرا آزادکردن یک عضو فولادی بدون بررسی اثر آن بر سیستم باقی مانده، ترتیب باربری سازه را تغییر می دهد.

ساختمان های مجاور؛ مهم ترین آزمون پیمانکار تخریب 

در بافت متراکم شهری، ساختمان اصلی تنها موضوع پروژه نیست. ساختمان های مجاور نیز بخشی از مسئله تخریب هستند. قبل از شروع کار باید وضعیت ساختمان های اطراف بررسی و مستندسازی شود. این بررسی می تواند شامل موارد زیر باشد:

• تعداد طبقات
• نوع سازه
• فاصله از ساختمان
• ترک های موجود
• دیوار مشترک
• وضعیت نما
• وضعیت تأسیسات
• زیرزمین
• فونداسیون
• شمع ها
• شرایط معبر

OSHA نیز بررسی ساختمان مجاور در معرض خطر را بخشی از بررسی مهندسی پیش از تخریب می داند.

مطالعه موردی تحلیلی

در ساختمانی واقع در یک بافت متراکم، فاصله بین دیوار جانبی بنا و ساختمان مجاور بسیار کم بود. پیش از تخریب، وضعیت موجود ساختمان مجاور مستندسازی و محدوده عملیات کنترل شد. عملیات در بخش مجاور با سرعت کمتر و کنترل بیشتری انجام گرفت. این مثال نشان می دهد که پیمانکار تخریب ساختمان باید «محیط اطراف» را بخشی از محدوده مهندسی پروژه بداند.

دیوار مشترک در تخریب ساختمان چه اهمیتی دارد؟

دیوار مشترک یکی از حساس ترین قسمت های تخریب ساختمان است. دیوار مشترک ممکن است:

• بخشی از سیستم باربر باشد؛
• به ساختمان مجاور متصل باشد؛
• در برابر بارهای جانبی نقش داشته باشد؛
• بخشی از پوشش ساختمان مجاور را تشکیل دهد؛
• تأسیسات مشترک داشته باشد.

بنابراین تخریب آن نباید با تصمیم صرفاً اجرایی انجام شود. در چنین شرایطی پیمانکار تخریب ساختمان باید روش اجرای مشخصی داشته باشد و مسئولیت های سازه ای و نظارتی نیز روشن باشد.

کنترل تأسیسات قبل از شروع کار پیمانکار تخریب ساختمان

قطع تأسیسات یکی از مهم ترین عملیات پیش از تخریب است. حداقل این موارد باید بررسی شوند:

• برق
• گاز
• آب
• فاضلاب
• تلفن و مخابرات
• سیستم های گرمایشی
• مخازن
• تجهیزات مکانیکی
• خطوط مدفون

مطالعه موردی تحلیلی

در یک ساختمان قدیمی، بررسی اولیه نشان داد مسیر برخی تأسیسات از بخش هایی عبور می کند که قرار بود تخریب شوند. عملیات تخریب تا زمان تعیین وضعیت خطوط متوقف شد و پس از ایمن سازی مسیرها ادامه یافت. این همان نقطه ای است که تفاوت پیمانکار تخریب ساختمان حرفه ای با پیمانکار صرفاً اجرایی مشخص می شود.

مدیریت گردوغبار و آلودگی در عملیات تخریب

تخریب ساختمان بدون کنترل گردوغبار، به خصوص در محیط شهری، قابل قبول نیست. مبحث دوازدهم در الزامات مربوط به تخریب، کنترل انتشار و پراکنده شدن گردوغبار را مورد توجه قرار می دهد و استفاده از روش هایی مانند آب پاشی را برای کنترل گردوغبار پیش بینی کرده است. همچنین در متن منتشرشده از ویرایش جدید، تخریب شبانه جز در شرایط اضطراری و با تأیید مرجع مربوط محدود شده است. کنترل گردوغبار باید با شرایط واقعی پروژه هماهنگ شود:

• آب پاشی کنترل شده
• جلوگیری از سقوط آزاد مصالح
• پوشش مسیر انتقال
• شست وشوی چرخ ماشین آلات در صورت نیاز
• مدیریت محل دپوی نخاله
• جلوگیری از انتشار گردوغبار به معبر

پیمانکار تخریب ساختمان باید این موارد را در روش اجرایی خود مشخص کند.

کنترل سقوط مصالح و محدوده خطر

یکی از خطرات اصلی تخریب، سقوط مصالح است. محدوده خطر باید براساس روش عملیات مشخص شود و ورود افراد غیرمرتبط به آن کنترل شود. برای نمونه، OSHA برای حذف مصالح از بازشوهای کف، الزامات مشخصی برای اندازه بازشو و حفاظت کف های ضعیف شده تعیین کرده است.

همچنین هنگام تخریب دیوارهای بنایی، OSHA مقرر می کند دیوارهایی که بیش از یک طبقه ارتفاع دارند نباید بدون مهار جانبی مناسب به صورت آزاد باقی بمانند و دیوار باید در پایان هر شیفت در وضعیت پایدار قرار داشته باشد. این الزامات نشان می دهد که تخریب یک عملیات لحظه ای نیست؛ پیمانکار تخریب ساختمان باید وضعیت سازه را در پایان هر مرحله نیز کنترل کند.

تخریب سقف و کف؛ چرا باید مرحله ای انجام شود؟

کف ها و سقف ها در زمان تخریب می توانند به محل تجمع نخاله تبدیل شوند. افزایش ناگهانی بار روی کف، ایجاد بازشو، تخریب نامنظم و حرکت ماشین آلات روی سطحی که ظرفیت کافی ندارد، از مواردی هستند که باید پیش از اجرا بررسی شوند. OSHA  تأکید می کند کف هایی که در اثر تخریب ضعیف شده اند باید برای تحمل بار عملیات مهاربندی یا حفاظت شوند. بنابراین پیمانکار تخریب ساختمان نباید ماشین آلات را صرفاً به دلیل امکان ورود فیزیکی به داخل بنا روی سقف یا کف مستقر کند.

تخریب انتخابی یا برچیدن؛ کاربرد مهم پیمانکار تخریب ساختمان

همه پروژه ها با هدف تخریب کامل اجرا نمی شوند. گاهی کارفرما فقط بخشی از ساختمان را حذف می کند:

• یک دیوار
• یک طبقه
• بخشی از سقف
• بخشی از نما
• تأسیسات
• اجزای داخلی
• بخش مشخصی از سازه

در این حالت، تخریب انتخابی اهمیت زیادی دارد. در چنین پروژه هایی پیمانکار تخریب ساختمان باید دقیقاً بداند چه چیزی باید باقی بماند.

انتخاب ماشین آلات توسط پیمانکار تخریب ساختمان

انتخاب دستگاه باید بعد از بررسی پروژه انجام شود. ماشین آلات متداول می توانند شامل موارد زیر باشند:

• بیل مکانیکی
• بیل مکانیکی بازویی بلند
• لودر
• کامیون
• چکش هیدرولیکی
• قیچی هیدرولیکی
• تجهیزات برش
• تجهیزات حمل و بالابری

اما استفاده از دستگاه بزرگ تر همیشه بهتر نیست. ماشین بزرگ تر:

• وزن بیشتری دارد؛
• فضای بیشتری نیاز دارد؛
• فشار بیشتری به سطح وارد می کند؛
• به شعاع کار بیشتری نیاز دارد؛
• محدودیت های حمل ونقل بیشتری ایجاد می کند.

پس پیمانکار تخریب ساختمان باید ماشین آلات را با هندسه ساختمان و شرایط سایت تطبیق دهد.

مدیریت نخاله توسط پیمانکار تخریب ساختمان

نخاله بخش قابل توجهی از عملیات تخریب است. یک برنامه حرفه ای باید مشخص کند:

• نخاله چگونه جمع آوری می شود؟
• کجا دپو می شود؟
• چگونه از ساختمان خارج می شود؟
• چگونه بارگیری می شود؟
• چه بخشی قابل بازیافت است؟
• مسیر انتقال چگونه کنترل می شود؟
• مسئول حمل چه کسی است؟
• هزینه حمل چگونه محاسبه می شود؟

مبحث دوازدهم فصل تخریب را تا بخش «مصالح و ضایعات» ادامه می دهد. در قرارداد نیز بهتر است حجم تقریبی نخاله، تعداد سرویس های حمل، محل تخلیه مجاز و مسئولیت های مربوط به حمل کاملاً مشخص شود.

پیمانکار تخریب ساختمان چگونه حجم نخاله را برآورد می کند؟

حجم نخاله فقط به مساحت زیربنا وابسته نیست. نوع دیوارها، ضخامت مصالح، تعداد طبقات، نوع سقف، اجزای سازه ای و مقدار مصالحی که پیش از تخریب جدا می شوند، حجم نهایی نخاله را تغییر می دهند. پیمانکار تخریب ساختمان باید پیش از تعیین برنامه حمل، مقدار تقریبی مصالح حاصل از تخریب را برآورد کند و بر اساس آن ظرفیت خروج نخاله را تنظیم کند. برای این کار باید موارد زیر بررسی شوند:

• مساحت تقریبی ساختمان؛
• تعداد طبقات؛
• ضخامت دیوارهای داخلی و خارجی؛
• نوع سقف؛
• حجم تقریبی اجزای بتنی؛
• حجم دیوارهای بنایی؛
• مقدار مصالح فلزی؛
• زیرزمین و سازه های موجود در آن؛
• مصالحی که برای فروش یا استفاده مجدد جدا می شوند؛
• محدودیت مسیر خروج نخاله.

نکته مهم این است که حجم مصالح قبل و بعد از تخریب یکسان نیست. شکستن، خردشدن و جداشدن قطعات باعث می شود فضای اشغال شده توسط نخاله با حجم هندسی اولیه اجزای ساختمان تفاوت داشته باشد. بنابراین برآورد حمل باید با شرایط واقعی عملیات و تجربه اجرایی پروژه تطبیق داده شود. برای تعیین تعداد سرویس های حمل نیز باید ظرفیت واقعی کامیون، شرایط بارگیری، مسیر خروج و محدودیت های تردد شهری بررسی شود.

مطالعه موردی؛ ساختمان بتنی چندطبقه

در یک ساختمان بتنی چندطبقه، حجم قابل توجهی از مصالح حاصل از تخریب به بتن، آرماتور و دیوارهای داخلی اختصاص داشت. پیش از شروع تخریب، مسیر خروج مصالح و محل بارگیری مشخص شد و جداسازی فلزات از نخاله ساختمانی در برنامه قرار گرفت. این برنامه باعث شد خروج مصالح به صورت مرحله ای انجام شود و محل دپوی نخاله به گلوگاه عملیات تبدیل نشود.

پیمانکار تخریب ساختمان چگونه مصالح قابل بازیافت را مدیریت می کند؟

همه مصالح حاصل از تخریب، نخاله بی ارزش نیستند. بخشی از مصالح می تواند ارزش اقتصادی داشته باشد یا برای استفاده مجدد از پروژه خارج شود. به همین دلیل، در قرارداد باید وضعیت مالکیت، جداسازی و فروش مصالح حاصل از تخریب کاملاً مشخص شود. مصالحی مانند:

• آهن آلات؛
• در و پنجره؛
• برخی تجهیزات تأسیساتی؛
• شیرآلات؛
• تجهیزات مکانیکی؛
• مصالح سالم قابل استفاده؛
• قطعات فلزی و برخی اجزای ساختمانی

باید از ابتدا تعیین تکلیف شوند. اگر پیمانکار تخریب ساختمان مسئول جمع آوری و فروش ضایعات باشد، قرارداد باید مشخص کند ارزش حاصل از فروش چگونه با مبلغ پیمان ارتباط پیدا می کند. در مقابل، اگر مالک مصالح را برای خود نگه می دارد، پیمانکار باید فقط عملیات جداسازی و انتقال را طبق محدوده قرارداد انجام دهد. این موضوع را نباید به توافق شفاهی موکول کرد؛ زیرا ارزش فلزات و مصالح قابل فروش می تواند روی قیمت نهایی پیمان اثر بگذارد.

مطالعه موردی؛ تفکیک فلزات از نخاله

در یک ساختمان با اسکلت فلزی، پیش از تخریب کامل، اعضای فلزی قابل جداسازی شناسایی و برنامه خروج آن ها مشخص شد. تفکیک این مصالح از نخاله عمومی باعث شد وزن و حجم مصالح حمل شده به محل تخلیه کاهش پیدا کند و وضعیت مالکیت قطعات نیز در زمان تحویل روشن باشد.

قیمت تخریب ساختمان چگونه تعیین می شود؟

قیمت پیمانکار تخریب ساختمان یک عدد ثابت برای همه ساختمان ها نیست. عوامل اصلی عبارت اند از:

عامل	اثر بر هزینه
مساحت ساختمان	افزایش حجم عملیات
تعداد طبقات	افزایش زمان و تجهیزات
نوع سازه	تغییر روش تخریب
دسترسی	اثر مستقیم بر ماشین آلات
عرض معبر	اثر بر حمل
ساختمان مجاور	افزایش کنترل و حفاظت
دیوار مشترک	افزایش حساسیت عملیات
زیرزمین	افزایش عملیات
حجم نخاله	افزایش حمل
نوع مصالح	تغییر روش و تجهیزات
شرایط شهری	افزایش تجهیز و محدودیت
نیاز به تخریب دستی	افزایش نیروی انسانی
ماشین آلات تخصصی	افزایش هزینه تجهیز
جداسازی مصالح	افزایش زمان اما ایجاد ارزش بازیافتی
محدودیت زمانی	افزایش منابع موردنیاز

بنابراین مقایسه دو پیشنهاد فقط براساس «قیمت کل تخریب» روش حرفه ای نیست.

قیمت تخریب ساختمان زمانی قابل ارزیابی است که محدوده کار، روش اجرا، ماشین آلات، حمل نخاله و الزامات ایمنی به صورت دقیق مشخص شده باشد. اگر برای پروژه خود به دنبال برآورد شفاف و اجرای حرفه ای هستید، شرایط ساختمان را با کارشناسان شرکت فریدان بررسی کنید. تماس: ۰۹۹۰۹۷۰۹۰۳۰

پیمانکار تخریب ساختمان چگونه مدت اجرای پروژه را تعیین می کند؟

مدت تخریب ساختمان را نمی توان فقط از روی متراژ تعیین کرد. دو ساختمان با مساحت یکسان، به دلیل تفاوت در ارتفاع، سیستم سازه ای، دسترسی، ساختمان های مجاور، حجم جداسازی مصالح و محدودیت های شهری، زمان اجرای کاملاً متفاوتی دارند. پیمانکار تخریب ساختمان برای تعیین مدت اجرا باید حداقل این عوامل را کنار هم قرار دهد:

عامل	اثر بر زمان اجرا
مساحت ساختمان	حجم کلی عملیات را تعیین می کند
تعداد طبقات	تعداد مراحل و ارتفاع عملیات را افزایش می دهد
نوع سازه	روش و سرعت تخریب را تغییر می دهد
دسترسی ماشین آلات	بر سرعت تجهیز و تخریب اثر دارد
تخریب دستی	زمان نیروی انسانی را افزایش می دهد
جداسازی مصالح	عملیات پیش از تخریب اصلی را طولانی تر می کند
ساختمان مجاور	سرعت عملیات را در مناطق حساس محدود می کند
محدودیت معبر	زمان بارگیری و حمل را تحت تأثیر قرار می دهد
حجم نخاله	تعداد دفعات خروج مصالح را افزایش می دهد
محدودیت ساعت کار	ظرفیت روزانه کارگاه را کاهش می دهد

برنامه زمانی حرفه ای باید فقط یک عدد کلی مانند «۲۰ روز» یا «۳۰ روز» نباشد. پیمانکار تخریب ساختمان باید مراحل اصلی کار را از تجهیز تا پاک سازی نهایی تفکیک کند و مدت هر مرحله را در برنامه بیاورد. برای مثال، برنامه می تواند شامل تجهیز کارگاه، جداسازی مصالح، تخریب غیرسازه ای، تخریب سازه ای، بارگیری، حمل نخاله، پاک سازی و تحویل نهایی باشد. این تفکیک برای کارفرما یک مزیت مهم دارد: اگر عملیات از برنامه عقب افتاد، مشخص می شود تأخیر در کدام مرحله اتفاق افتاده است.

مطالعه موردی؛ تفاوت زمان در دو ساختمان هم متراژ

در یک پروژه شهری با ساختمان چندطبقه و دسترسی مناسب، بخش عمده تخریب با تجهیزات مکانیکی انجام شد و عملیات با سرعت مناسبی پیش رفت. در پروژه ای دیگر با متراژ نزدیک، محدودیت دسترسی و مجاورت نزدیک با ساختمان های اطراف باعث شد بخش بیشتری از کار به صورت کنترل شده انجام شود. تفاوت زمان این دو پروژه از متراژ ناشی نمی شد؛ شرایط واقعی کارگاه عامل تعیین کننده بود.

چرا پایین ترین قیمت همیشه بهترین پیشنهاد نیست؟

فرض کنید دو پیمانکار تخریب ساختمان برای یک ساختمان یک قیمت ارائه می کنند.

• پیمانکار اول:
• • تخریب کامل
  • حمل نخاله
  • ماشین آلات
  • نیروی کار را قیمت داده است.
• پیمانکار دوم:
• • تخریب
  • حفاظت ساختمان مجاور
  • آب پاشی
  • حصارکشی
  • مدیریت نخاله
  • حمل
  • پاک سازی
  • برنامه ایمنی

را در پیشنهاد خود آورده است. اگر فقط رقم نهایی را مقایسه کنید، Scope دو پیشنهاد یکسان نیست. به همین دلیل، کارفرما باید ابتدا محدوده کار را همسان کند و سپس قیمت را مقایسه کند.

پیمانکار تخریب ساختمان چگونه پیشنهاد قیمت حرفه ای ارائه می کند؟

یک پیشنهاد حرفه ای بهتر است شامل موارد زیر باشد:

1. شرح محدوده کار
2. روش تخریب
3. مدت اجرا
4. ماشین آلات
5. نیروی انسانی
6. سازه های حفاظتی
7. مدیریت نخاله
8. حمل
9. پاک سازی
10. هزینه تجهیز
11. هزینه جمع آوری و خروج تجهیزات
12. موارد خارج از Scope
13. شرایط پرداخت
14. شرایط تغییر کار
15. مسئولیت تأسیسات
16. مسئولیت ساختمان مجاور
17. شرایط توقف کار

این ساختار از اختلافات قراردادی در مراحل بعدی جلوگیری می کند.

قرارداد با پیمانکار تخریب ساختمان باید شامل چه مواردی باشد؟

قرارداد تخریب باید دقیق باشد.

• محدوده عملیات : باید دقیقاً مشخص شود کدام قسمت ها تخریب می شوند.
• مسئولیت تأسیسات : مشخص شود چه کسی مسئول هماهنگی قطع و ایمن سازی تأسیسات است.
• ماشین آلات : نوع ماشین آلات و مسئولیت تأمین آنها مشخص شود.
• حمل نخاله : تعداد، ظرفیت یا روش اندازه گیری حمل باید روشن باشد.
• ساختمان های مجاور : مسئولیت حفاظت، پایش و اقدامات موقت باید مشخص شود.
• زمان بندی : تاریخ تجهیز، شروع، مراحل اصلی و تحویل مشخص شود.
• تغییرات : اگر شرایط واقعی با اطلاعات اولیه تفاوت داشت، روش تعیین قیمت کار اضافی مشخص شود.
• توقف : علت های قابل قبول برای توقف عملیات باید تعریف شوند.
• تحویل : معیار پایان کار باید دقیق باشد.

بیمه و مسئولیت پیمانکار تخریب ساختمان چگونه تعیین می شود؟

عملیات تخریب به دلیل وجود خطر سقوط مصالح، ریزش، آسیب به افراد، تجهیزات و ساختمان های اطراف، نیازمند تعیین دقیق مسئولیت ها در قرارداد است. پیمانکار تخریب ساختمان و کارفرما باید پیش از شروع عملیات مشخص کنند که مسئولیت هر بخش بر عهده چه شخصی است. این موضوع باید با شرایط واقعی قرارداد و قوانین و مقررات لازم الاجرا هماهنگ شود. در قرارداد باید درباره این موارد تعیین تکلیف شود:

• مسئولیت نیروی انسانی پیمانکار؛
• الزامات بیمه ای کارکنان؛
• مسئولیت تجهیزات و ماشین آلات؛
• خسارت به ساختمان های مجاور؛
• خسارت ناشی از عملکرد پیمانکار؛
• مسئولیت حفاظت محدوده کارگاه؛
• مسئولیت حوادث ناشی از شرایط ناایمن؛
• مسئولیت تأسیسات موجود؛
• نحوه اعلام و رسیدگی به حادثه؛
• مدارک بیمه ای موردنیاز پیش از شروع کار.

بیمه جایگزین اجرای ایمن نیست. حتی اگر برای پروژه پوشش بیمه ای در نظر گرفته شود، پیمانکار تخریب ساختمان همچنان باید عملیات را مطابق الزامات ایمنی و روش اجرایی انجام دهد.

مطالعه موردی؛ تعیین مسئولیت پیش از شروع عملیات

در یک پروژه تخریب شهری، مسئولیت حفاظت محدوده، نیروی انسانی، ماشین آلات و ساختمان مجاور پیش از شروع کار در اسناد قراردادی تفکیک شد. در نتیجه، وظایف اجرایی هر طرف در زمان تجهیز کارگاه روشن بود و مسئولیت ها به توافق های شفاهی در حین عملیات وابسته نماند.

مدارکی که قبل از انتخاب پیمانکار تخریب ساختمان باید دریافت کنید

از پیمانکار حرفه ای این مدارک را بخواهید:

• رزومه پروژه های مشابه
• مشخصات ماشین آلات
• برنامه زمان بندی
• روش اجرایی تخریب
• برنامه HSE
• برنامه مدیریت نخاله
• برنامه کنترل گردوغبار
• برنامه حفاظت ساختمان مجاور
• فهرست نیروی انسانی
• مسئول فنی
• بیمه های مرتبط
• مجوزها و مدارک موردنیاز پروژه
• پیشنهاد مالی تفصیلی
• موارد خارج از Scope

این مدارک بسیار ارزشمندتر از یک جمله مانند «ما سال هاست تخریب انجام می دهیم» هستند.

پیمانکار تخریب ساختمان و الزامات قانونی ایران

در ایران، مبحث دوازدهم مقررات ملی ساختمان یکی از منابع مهم برای الزامات ایمنی، بهداشت کار و حفاظت محیط زیست در حین عملیات ساختمانی است و فصل ۱۲-۸ آن به تخریب و برچیدن ساختمان اختصاص دارد. در ویرایش ۱۴۰۳ نیز فصل تخریب شامل الزامات مربوط به تخریب و برچیدن کف و سقف، دیوارها، سازه های بتنی، سازه های فولادی و مصالح و ضایعات است. اما یک نکته حقوقی مهم وجود دارد:

استاندارد بین المللی الزام قانونی خودکار در ایران ایجاد نمی کند. برای مثال، BS 6187 یک آیین نامه/استاندارد حرفه ای بین المللی برای تخریب است؛ اما اگر در قرارداد، مشخصات فنی یا اسناد پروژه الزام نشده باشد، نباید آن را بدون توضیح به عنوان مقرره قانونی ایران معرفی کرد. BSI این سند را به عنوان Code of Practice برای تخریب کامل و جزئی معرفی می کند. همین تفکیک باید در اسناد مناقصه نیز رعایت شود.

مقایسه الزامات ایران و مراجع بین المللی تخریب

موضوع	مقررات ایران	مرجع بین المللی نمونه
ایمنی تخریب	مبحث ۱۲	OSHA Subpart T
بررسی پیش از تخریب	مبحث ۱۲ و الزامات اجرایی	OSHA 1926.850
پایداری	الزامات تخریب و سازه های موقت	BS 6187
تخریب مکانیکی	مبحث ۱۲	OSHA 1926.856 و 859
دیوارها	مبحث ۱۲	OSHA 1926.854
کف و سقف	مبحث ۱۲	OSHA 1926.853 و 855
مدیریت ریسک	مبحث ۱۲	BS 6187
محدوده خطر	الزامات ایمنی	BS 6187 و OSHA
مصالح و ضایعات	مبحث ۱۲	بسته به Specification پروژه

OSHA برای تخریب، مجموعه مستقلی از الزامات را در Subpart T از 29 CFR Part 1926 ارائه کرده است؛ این بخش از عملیات آماده سازی تا تخریب مکانیکی و انتخابی را پوشش می دهد.

استاندارد OSHA برای تخریب چه نکاتی را برجسته می کند؟

مهم ترین بخش های استاندارد Subpart T شامل این موارد هستند:

• عملیات آماده سازی
• راه پله و مسیر عبور
• شوت
• انتقال مصالح از بازشوها
• تخریب دیوار و بنایی
• تخریب دستی کف
• تخریب با تجهیزات
• انبارش
• تخریب سازه فولادی
• تخریب مکانیکی
• تخریب انتخابی با مواد منفجره

برای کارفرمای ایرانی، این استاندارد را می توان به عنوان یک مرجع مقایسه ای برای ارتقای روش اجرایی بررسی کرد؛ اما الزامات قانونی ایران همچنان باید در اسناد پروژه مبنا قرار گیرند.

نقش ارزیابی ریسک در کار پیمانکار تخریب ساختمان

ارزیابی ریسک باید قبل از شروع عملیات انجام شود. خطرات اصلی عبارت اند از:

• ریزش ناگهانی
• سقوط مصالح
• سقوط افراد
• تماس با برق
• نشت گاز
• شکست کف
• واژگونی تجهیزات
• سقوط ماشین آلات
• گردوغبار
• آلودگی صوتی
• ساختمان مجاور
• معبر عمومی
• آتش سوزی
• مصالح خطرناک
• چاه های موجود
• فضاهای بسته

BS 6187:2011 مدیریت ریسک، مدیریت ایمنی، حفاظت از پایداری و تعیین محدوده های ایمن را از موضوعات اصلی فرایند تخریب می داند.

پیمانکار تخریب ساختمان و مدیریت ساختمان های آسیب دیده

تخریب ساختمانی که در اثر زلزله، آتش سوزی، فرسودگی یا حادثه آسیب دیده، شرایط متفاوتی دارد. در چنین وضعیتی:

• سازه ممکن است پایدار نباشد؛
• اتصالات ممکن است آسیب دیده باشند؛
• دیوارها ممکن است ترک خورده باشند؛
• مسیرهای دسترسی ممکن است ناایمن باشند؛
• رفتار سازه قابل پیش بینی معمول نباشد.

در این شرایط، پیمانکار تخریب ساختمان باید روش اجرایی را با شرایط واقعی سازه هماهنگ کند و صرفاً براساس تجربه ساختمان های سالم تصمیم نگیرد.

مطالعه موردی تحلیلی؛ ساختمان بلندمرتبه با شش طبقه منفی و نه طبقه مثبت

در پروژه ای با یک ساختمان بلندمرتبه دارای شش طبقه زیرزمین و نه طبقه روی زمین، عملیات تخریب با مسئله ای بسیار متفاوت از یک ساختمان دو یا سه طبقه مواجه شد. در چنین پروژه ای، موضوع فقط تخریب طبقات روی زمین نیست. وضعیت سازه زیرزمین، دسترسی ماشین آلات، نحوه خروج نخاله، ظرفیت مسیرهای انتقال، دیوارهای پیرامونی و ارتباط عملیات تخریب با مرحله بعدی گودبرداری اهمیت پیدا می کند. برای چنین پروژه ای پیمانکار تخریب ساختمان باید از ابتدا پایان تخریب را نیز در برنامه خود ببیند؛ زیرا زمین پس از تخریب بلافاصله وارد مرحله بعدی پروژه می شود.

مطالعه موردی تحلیلی؛ ساختمان قدیمی کنار بنای مجاور

در یک ساختمان قدیمی با فاصله بسیار کم از بنای مجاور، مهم ترین مسئله سرعت تخریب نبود. اولویت ها عبارت بودند از:

• بررسی دیوار مشترک
• ثبت وضعیت موجود
• کنترل سقوط مصالح
• محدودکردن محدوده عملیات
• کنترل گردوغبار
• انتخاب روش مرحله ای
• مدیریت مسیر خروج نخاله

در چنین پروژه ای، پیمانکار تخریب ساختمان باید توانایی اجرای عملیات با سرعت متناسب با ریسک را داشته باشد.

مطالعه موردی تحلیلی؛ ساختمان بتنی در معبر شهری پرتردد

در یک ساختمان بتنی چندطبقه در معبر شهری، محدودیت اصلی فضای کارگاه و تردد عمومی بود. نابراین برنامه تخریب باید هم زمان موارد زیر را کنترل می کرد:

• محدوده ایمن
• ورود و خروج کامیون
• زمان بندی حمل نخاله
• گردوغبار
• سقوط مصالح
• استقرار دستگاه
• دسترسی عابران

در چنین پروژه ای، ظرفیت ماشین آلات به تنهایی معیار کافی برای انتخاب پیمانکار تخریب ساختمان نیست.

اشتباهات رایج در انتخاب پیمانکار تخریب ساختمان

1. اشتباه اول: انتخاب فقط بر اساس قیمت : پیشنهاد ارزان تر اگر Scope ناقص داشته باشد، در نهایت هزینه بیشتری ایجاد می کند.
2. اشتباه دوم: نداشتن بازدید : قیمت گذاری بدون مشاهده ساختمان، مخصوصاً در پروژه های پیچیده، اعتبار محدودی دارد.
3. اشتباه سوم: نادیده گرفتن ساختمان مجاور : ساختمان مجاور بخشی از ریسک پروژه است.
4. اشتباه چهارم: شروع عملیات بدون برنامه : تخریب بدون توالی مشخص، ریسک ناپایداری را افزایش می دهد.
5. اشتباه پنجم: استفاده از ماشین آلات نامتناسب : دستگاه بزرگ تر همیشه دستگاه مناسب تر نیست.
6. اشتباه ششم: نادیده گرفتن تأسیسات : برق، گاز، آب و سایر خطوط باید پیش از عملیات تعیین تکلیف شوند.
7. اشتباه هفتم: نبود برنامه نخاله : تخریب بدون برنامه حمل، کارگاه را خیلی سریع مختل می کند.
8. اشتباه هشتم: نبود برنامه اضطراری : پیمانکار باید برای شرایطی مانند ناپایداری، گیرکردن تجهیزات، تغییر وضعیت سازه و توقف عملیات برنامه داشته باشد.

چک لیست انتخاب بهترین پیمانکار تخریب ساختمان

قبل از امضای قرارداد، این موارد را بررسی کنید:

• پروژه مشابه اجرا کرده است.
• ساختمان را بازدید کرده است.
• سیستم سازه ای را بررسی کرده است.
• ساختمان های مجاور را بررسی کرده است.
• وضعیت تأسیسات مشخص شده است.
• روش تخریب ارائه شده است.
• توالی تخریب مشخص است.
• ماشین آلات مشخص هستند.
• نیروی انسانی مشخص است.
• برنامه ایمنی دارد.
• برنامه کنترل گردوغبار دارد.
• برنامه مدیریت نخاله دارد.
• مسئولیت حمل مشخص است.
• مسئولیت ساختمان مجاور مشخص است.
• زمان بندی ارائه شده است.
• Scope دقیقاً مشخص شده است.
• موارد خارج از Scope مشخص شده اند.
• شرایط تغییر کار مشخص است.
• نحوه پرداخت مشخص است.
• شرایط توقف مشخص است.
• مدارک و بیمه های لازم بررسی شده اند.

چگونه بهترین پیمانکار تخریب ساختمان را ارزیابی کنیم؟

برای یک مناقصه حرفه ای می توانید یک ماتریس ارزیابی بسازید:

معیار	وزن پیشنهادی
سابقه پروژه های مشابه	۲۰٪
روش اجرایی	۱۵٪
توان فنی و تیم اجرایی	۱۵٪
تجهیزات	۱۰٪
HSE	۱۵٪
مدیریت نخاله	۵٪
زمان بندی	۵٪
توان مدیریت شرایط خاص	۵٪
قیمت	۱۰٪

این درصدها الزام قانونی نیستند؛ بلکه یک مدل پیشنهادی برای مقایسه مناقصه ها هستند.

اصل مهم این است که همه پیمانکاران با یک Scope و یک معیار ارزیابی شوند. اگر پروژه شما در تهران اجرا می شود و علاوه بر توانایی اجرای تخریب، به دنبال شناخت معیارهای انتخاب شرکت پیمانکار ساختمانی هستید، بررسی شرکت های پیمانکاری و معیارهای انتخاب آن ها نیز اهمیت دارد.

از پیمانکار تخریب ساختمان چه سؤالاتی بپرسیم؟

پیش از قرارداد، این پرسش ها را مطرح کنید:

1. سیستم سازه ای ساختمان را چگونه بررسی می کنید؟
2. روش تخریب پیشنهادی شما چیست؟
3. توالی تخریب چگونه خواهد بود؟
4. ساختمان های مجاور را چگونه بررسی می کنید؟
5. وضعیت دیوار مشترک چگونه کنترل می شود؟
6. چه ماشین آلاتی استفاده می کنید؟
7. محل استقرار دستگاه کجاست؟
8. ظرفیت کف برای تجهیزات چگونه بررسی می شود؟
9. تأسیسات چه زمانی قطع می شوند؟
10. نخاله چگونه خارج می شود؟
11. برنامه کنترل گردوغبار چیست؟
12. محدوده خطر چگونه ایمن می شود؟
13. در صورت مشاهده ناپایداری چه می کنید؟
14. مسئولیت سازه های موقت با چه کسی است؟
15. مدت عملیات چقدر است؟
16. چه مواردی خارج از قیمت پیشنهادی است؟
17. حمل نخاله در قیمت لحاظ شده است؟
18. پاک سازی نهایی با چه کسی است؟
19. برنامه HSE چیست؟
20. تجربه شما در ساختمان های مشابه چیست؟

پاسخ دقیق به این پرسش ها، ارزش بیشتری از یک رزومه تبلیغاتی دارد.

چه زمانی یک پیمانکار تخریب ساختمان حرفه ای ارزش بیشتری ایجاد می کند؟

نقش پیمانکار فقط اجرای نقشه کارفرما نیست. یک پیمانکار باتجربه در مرحله پیش از اجرا می تواند درباره این موارد نظر اجرایی بدهد:

• انتخاب روش
• انتخاب تجهیزات
• توالی تخریب
• محل استقرار ماشین آلات
• مسیر حمل
• نحوه تفکیک مصالح
• زمان بندی
• حفاظت ساختمان مجاور
• کنترل گردوغبار
• مدیریت نخاله

این مشارکت زمانی ارزشمند است که تصمیم های اجرایی بر اساس شرایط واقعی سایت گرفته شوند.

شروع تخریب، شروع یک پروژه جدید است؛ آن را با یک اجرای اصولی آغاز کنید. شرکت فریدان آماده بررسی شرایط پروژه، انتخاب روش مناسب تخریب و برنامه ریزی برای اجرای ایمن عملیات است. برای هماهنگی و دریافت اطلاعات بیشتر با فریدان تماس بگیرید: ۰۹۹۰۹۷۰۹۰۳۰

جمع بندی؛ چگونه بهترین پیمانکار تخریب ساختمان را انتخاب کنیم؟

اگر بخواهیم تمام این مقاله را در یک اصل خلاصه کنیم، این اصل روشن است: بهترین پیمانکار تخریب ساختمان الزاماً ارزان ترین پیمانکار یا صاحب بزرگ ترین دستگاه نیست؛ پیمانکاری است که بتواند روش تخریب را با ساختمان، سازه، همسایه، تأسیسات، محیط شهری، ایمنی و هدف نهایی پروژه هماهنگ کند. برای انتخاب درست، این مسیر را دنبال کنید:

1. ساختمان را بازدید کنید.
2. سیستم سازه ای را شناسایی کنید.
3. ساختمان های مجاور را بررسی کنید.
4. تأسیسات را تعیین تکلیف کنید.
5. روش تخریب را مشخص کنید.
6. توالی عملیات را تعیین کنید.
7. ماشین آلات را متناسب با پروژه انتخاب کنید.
8. برنامه HSE را بررسی کنید.
9. مدیریت نخاله را مشخص کنید.
10. Scope پیمانکار را یکسان کنید.
11. پیشنهادهای مالی را مقایسه کنید.
12. قرارداد را با جزئیات تنظیم کنید.
13. عملیات را مرحله به مرحله کنترل کنید.
14. شرایط پایداری ساختمان را در طول کار پایش کنید.
15. پایان تخریب و تحویل کارگاه را مستند کنید.

مبحث دوازدهم مقررات ملی ساختمان، تخریب و برچیدن را بخشی از عملیات ساختمانی می داند و برای آن الزامات مشخصی دارد. مراجع بین المللی مانند OSHA و BS 6187 نیز بر بررسی پیش از تخریب، حفظ پایداری، ارزیابی ریسک، کنترل محدوده خطر و مدیریت ایمنی تأکید دارند. در نهایت، اگر قرار است برای یک ساختمان شهری، فرسوده، بلندمرتبه، دارای زیرزمین، مجاور ساختمان های حساس یا واقع در معبر پرتردد پیمانکار انتخاب کنید، قیمت را پس از همسان سازی Scope مقایسه کنید، نه قبل از آن.

سوالات متداول درباره پیمانکار تخریب ساختمان

۱. پیمانکار تخریب ساختمان چه مسئولیتی دارد؟

بسته به قرارداد، مسئولیت پیمانکار می تواند شامل تجهیز کارگاه، اجرای روش تخریب، تأمین ماشین آلات و نیروی انسانی، حفاظت محدوده، تخریب، جمع آوری نخاله، حمل و پاک سازی باشد. محدوده دقیق مسئولیت باید در قرارداد مشخص شود.

۲. آیا انتخاب پیمانکار تخریب ساختمان فقط براساس قیمت درست است؟

خیر. قیمت باید پس از همسان سازی Scope، روش اجرا، ماشین آلات، حفاظت، حمل نخاله و سایر خدمات مقایسه شود.

۳. آیا قبل از تخریب باید ساختمان بررسی شود؟

بله. بررسی وضعیت سازه و شرایط ساختمان های مجاور از اصول مهم عملیات تخریب است. OSHA نیز انجام بررسی مهندسی پیش از شروع تخریب را صراحتاً پیش بینی کرده است.

۴. آیا تأسیسات باید قبل از تخریب توسط پیمانکار تخریب ساختمان قطع شوند؟

تأسیسات باید پیش از شروع عملیات توسط پیمانکار تخریب ساختمان شناسایی و مطابق الزامات پروژه و مراجع ذی ربط قطع، ایمن یا کنترل شوند. مبحث دوازدهم و OSHA هر دو بر این موضوع تأکید دارند.

۵. بهترین روش تخریب ساختمان چیست؟

یک روش واحد برای همه ساختمان ها وجود ندارد. روش مناسب براساس نوع سازه، ارتفاع، دسترسی، ساختمان های مجاور، شرایط سایت، تجهیزات و الزامات ایمنی تعیین می شود. بنابراین انتخاب روش تخریب باید پس از بازدید و بررسی شرایط واقعی پروژه توسط عوامل فنی انجام شود.

۶. آیا تخریب مکانیکی همیشه بهتر از تخریب دستی است؟

خیر. تخریب مکانیکی سرعت بالایی دارد، اما استفاده از آن نیازمند بررسی ظرفیت محل استقرار دستگاه، دسترسی، محدوده خطر و شرایط ساختمان توسط پیمانکار تخریب ساختمان است. OSHA نیز استفاده از تجهیزات مکانیکی روی سطوحی با ظرفیت ناکافی را منع می کند.

۷. مبحث دوازدهم چه ارتباطی با تخریب ساختمان دارد؟

مبحث دوازدهم «ایمنی و حفاظت کار در حین اجرا» است و فصل مستقلی درباره تخریب و برچیدن ساختمان دارد؛ از جمله تخریب کف و سقف، دیوارها، سازه های بتنی، سازه های فولادی و مصالح و ضایعات.

۸. برای ساختمان مجاور چه اقداماتی باید انجام شود؟

وضعیت موجود ساختمان مجاور باید توسط پیمانکار تخریب ساختمان بررسی و در صورت نیاز مستندسازی و حفاظت شود. روش تخریب نیز باید طوری انتخاب شود که پایداری و ایمنی سازه های اطراف حفظ شود.

۹. آیا BS 6187 در ایران الزام قانونی دارد؟

صرف اشاره به BS 6187 آن را به مقرره قانونی ایران تبدیل نمی کند. این سند یک Code of Practice بین المللی برای تخریب کامل و جزئی است و استفاده الزام آور از آن باید در چارچوب اسناد و الزامات پروژه مشخص شود.

۱۰. برای انتخاب پیمانکار تخریب ساختمان چه مدارکی بگیریم؟

برای انتهاب پیمانکار تخریب ساختمان حداقل رزومه پروژه های مشابه، روش اجرایی، برنامه زمان بندی، فهرست تجهیزات، برنامه HSE، برنامه مدیریت نخاله، نحوه حفاظت ساختمان های مجاور، پیشنهاد مالی تفصیلی، Scope کار و موارد خارج از Scope را دریافت و مقایسه کنید.