قبل از اینکه نکات مهم حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت را بررسی نماییم، بهتر است یک توصیه مهم در خصوص قراردادهای ملکی و ساختمانی بیان شود. در حال حاضر بخش عمده ای از سرمایه جامعه در املاک و اراضی می باشد. فلذا معامله بر سر سرمایه و ثروتی است که شاید تمام سرمایه عمر یک شخص در طول حیات خویش باشد پس باید دقت های لازم و حقوقی را انجام بدهند. در این راستا حتماً قبل از اینکه دچار چالش های حقوقی بشوند با یک وکیل در خصوص نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و شروط آن مشورت نمایند. در این مقاله به بررسی نکات مهم حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت از جمله موضوع قرارداد مشارکت در ساخت چیست و نیز تعهد طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته شده است.

دپارتمان حقوقی اسپرلوس جهت تنظیم جامع ترین قرارداد مشارکت در ساخت خدمتگزار شماست >

قرارداد مشارکت در ساخت چیست ؟

در توضیح قرارداد مشارکت در ساخت چیست باید گفت، قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان قراردادی است که مالک زمین با شخص دیگری (سازنده) منعقد می نماید تا در ازای ساختن آپارتمان در زمین مزبور، در آنچه ساخته می شود شریک گردد. به عبارت دیگر قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان قراردادی است که به  موجب آن یکی از طرفین زمین یا ملک خود را در اختیار طرف دیگر قرار می دهد. طرف دیگر نیز با هزینه خود اقدام به ساختن آپارتمان مورد توافق نموده و هر دو آپارتمان ساخته شده به نسبت مندرج در قرارداد سهیم و شریک گردند.

شرکت ساختمانی اسپرلوس مجری مجرب و مطمئن برای عقد قرارداد مشارکت در ساخت ، خدمتگزار شماست >

نکات مهم حقوقی در طرفین قرارداد مشارکت در ساخت :

اگر دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت اشخاص حقیقی باشند، به این نکات توجه گردد :

1. ابتدا اهلیت قانونی آنها برای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت مورد بررسی قرار گیرد. چرا که اگر شخص ورشکسته یا ممنوع المعامله باشد. یا اموال وی توقیف شده باشد اهلیت قانونی را ندارد.
2. صلاحیت علمی و فنی و تخصص سازنده از طریق مدرک تحصیلی، سوابق کاری وی در ارتباط با مشارکت در ساخت و همچنین سرمایه و امکانات کافی برای اجرای قرارداد مورد بررسی قرار گیرد.
3. تصویر مدرک شناسایی طرف قرارداد مثل شناسنامه و کارت ملی اخذ شود. از یکسان بودن آنها با آنچه در قرارداد ذکر شده اطمینان حاصل شود.
4. اصل سند مالکیت برای احراز اینکه ملک یا زمین متعلق به طرف قرارداد می باشد، ملاحظه گردد.

اگر یک طرف قرارداد اشخاص حقوقی باشند، باید از قانونی بودن آنها، اختیارات اعضاء هیأت مدیره و امضاکنندگان، موضوع شرکت، توانایی مالی ونیز صلاحیت آنها برای انعقاد و اجرای قرارداد مشارکت در ساخت آپارتماناطمینان حاصل شود. بنابراین باید به نکات ذیل توجه گردد :

1. کلیه مدارک شناسایی شرکت شامل اساسنامه، آگهی تاسیس و آخرین تغییرات شرکت اخذ گردد تا از قانونی بودن شرکت اطمینان حاصل شود.
2. موضوع شرکت مشخص شود تا قرارداد مشارکت در ساخت با موضوع شرکت منطبق باشد.
3. مشخصات شرکت مانند اقامتگاه قانونی، نام و شماره ثبت آن که باید در مقدمه قرارداد ذکر شود. با مدارک شناسایی شرکت تطبیق داده شود.
4. اعضای هیأت مدیره و مدیر عامل و اختیارات آنها در اساسنامه مورد بررسی قرار گیرد تا ضمن اینکه دارندگان امضاء مجاز معلوم شوند، نحوه رسمیت پیدا کردن امضائات آنها مشخص شود. چه بسا موضوع قرارداد از موضوعاتی باشد که برای انعقاد آن نیاز به مجوز خاصی از هیأت مدیره یا مجمع عمومی بر اساس اساسنامه بوده و بنابراین از اختیارات امضاءکنندگان خارج باشد.
5. وضعیت شرکت بررسی شود. ممنوع المعامله یا ورشکسته نباشد یا به دلیلی اموال آن توقیف نشده باشد.
6. وضعیت امضاکنندگان قرارداد بررسی شود. همچنین با دقت در آگهی آخرین تغییرات معلوم شود که آیا امضاکنندگان قرارداد هنوز واجد صلاحیت برای امضاء اسناد از سوی شرکت می باشند یا خیر؟
7. دقت شود که شرکت از لحاظ مالی و امکانات و تخصصی و میزان کاری که در اختیار دارد، صلاحیت و توانایی اجرای قرارداد مشارکت در ساخت را داشته باشد.
8. در صورتی که با یک سازمان یا ارگان دولتی قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم می نمایید. باید اطمینان حاصل شود که اولاً سازمان امضاءکننده قرارداد و شخصی که از جانب آن قرارداد را امضاء می کند صلاحیت و اختیار این امر را داشته باشد. ثانیاً برای انجام موضوع قرارداد تأمین اعتبار شده باشد. به دلیل اینکه ممکن است امضاکنندگان به جهت عدم اطلاع از مقررات اداری و عدم اختیار و یا اعتبار تخصیص داده شده با آن کافی نباشد.

   

موضوع قرارداد مشارکت در ساخت :

پس از آنکه دانستیم قرارداد مشارکت در ساخت چیست، حال باید به بررسی موضوع آن بپردازیم. موضوع هر قراردادی می تواند مال یا عمل باشد که هر یک از طرفین تعهد به تسلیم یا ایفاء آن می نماید. موضوع قرارداد بیانگر قصد اصلی طرفین در انعقاد قرارداد است. باید به صورت روشن و دقیق ذکر گردد. در این خصوص به نظر می آید توجه به نکات ذیل بسیار حائز اهمیت است:

1. مشخصات دقیق ملک و کامل ساختمانی که قرار است طرف قرارداد بسازند. همچنین مشخصات فنی و خصوصی آن ذکر گردد.
2. تعهدات طرفین قرارداد صریح و روشن بیان شود. از قبیل آنکه طرفین چه می خواهند و چه اموری را در ذمه می گیرند.
3. از به کار بردن عبارات یا مفاهیم مبهم و مجهول یا احاله دادن به یک امر مجهول خود داری شود.

تعهد طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت :

درخصوص تعهد طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت باید گفت. مالک زمین موظف است کل سرمایه مورد نیاز را به ترتیبی تدارک یا پیش بینی کند که به تناسب طرح ها، نقشه ها و برنامه زمان بندی، مستمراً و کاملاً قادر به تأمین بودجه مورد نیاز باشد. هیچگاه هیچ یک از بخش های موضوع قرارداد به دلیل کمبود سرمایه متوقف نشود. در غیر اینصورت با تشخیص و اعلام دستگاه نظارت (ناظر قرارداد) مبنی بر عدم تأمین بودجه و تأخیر در امور مربوطه، مالک مخیر است، در خصوص جبران ضرر و زیان خود به طریق مقتضی از جمله تأمین مبلغ از محل چک های تضمینی یا فروش سهم الشرکه که طرف دوم از عرصه و یا اعیان و یا انتقال منافع خود به اشخاص ثالث اقدام نماید.

قابل ذکر است که کلیه تعهدات و مسئولیت های مالی قرارداد در مقابل اشخاص حقیقی یا حقوقی اعم از خصوصی یا عمومی یا دولتی، صرفاً و مطلقاً بر عهده سازنده می باشد. همچنین وی موظف است کلیه عملیات مالی مرتبط با قرارداد را ضمن رعایت قوانین و مقررات جاری کشور مطابق با اصول حسابداری به ثبت برساند. عند الاقتضاء به مراجع ذی صلاح و ذی ربط ارائه نماید. همچنین در صورت افزایش واحدهای احداثی نسبت به نقشه های معماری، قرارداد عوارض مربوطه در زمان فروش به نرخ روز محاسبه و از قیمت فروش کسر و به شریک اول پرداخت می شود. قاعدتاً الزام و التزام به تعهدات توسط طرفین و اجرای به موقع هر کدام علاوه بر ضابطه مند بودن نحوه اجرای منطقی و دقیق پیشرفت پروژه را می رساند. برای مثال شریک اول موظف است حداکثر ظرف مدت معینی از تاریخ دریافت طرح و نقشه های معماری، از سازه و تأسیسات مکانیکی و برق و کلیه برگه های مهندسی و نظارت و نتایج آزمایشگاهی و به طور کلی مدارکی که مطابق مقررات شهرداری برای صدور مجوز الزامی است، مجوزهای اجرایی را که توسط شهرداری منطقه تعهد گردیده است، را به شریک دوم ارائه نماید.