آموزش اصول فروش کلنگی و قرارداد مشارکت در ساخت جلسه هفتم (ابعاد زمین کلنگی)

31 می, 2024

اصول-فروش-کلنگی-و-مشارکت-در-ساخت-جلسه-هفتم

لینک ویدئو آموزش اصول فروش کلنگی و قرارداد مشارکت در ساخت جلسه هفتم در سایت آپارات>>>>>

ما در آموزش اصول فروش کلنگی و قرارداد مشارکت در ساخت جلسه هفتم نگاهی به نکاتی داریم که پیرامون ابعاد زمین کلنگی ، سند تک برگ و آموزش سایت تهران من است. پیرامون نکات کاربردی و ارزشمندی صحبت می کنیم که تمام مشاوران املاک با آن سر و کار دارند. سر فصل های دوره ده جلسه ای آموزش اصول فروش کلنگی و قرارداد مشارکت در ساخت را در ذیل این متن بیان نموده ایم. ما امیدواریم از این دوره آموزشی که به رایگان توسط دکتر میثم مداح مدیر دپارتمان مشاوران املاک اسپرلوس در اختیار شما قرار گرفته است. بهره مند شوید و در راستای بالا بردن سطح دانش و کسب روزی حلال استفاده نمایید. هدف ما در دپارتمان مشاوران املاک اسپرلوس ارتقای سطح دانش عمومی مشاوران املاک است. اگر علاقه مند به استخدام و آموزش رایگان هستید، با ما تماس بگیرید.

جلسه هفتم دوره آموزشی اصول فروش کلنگی و قرارداد مشارکت در ساخت ( ابعاد زمین کلنگی + سند تک برگ + تهران من )

دپارتمان املاک اسپرلوس

دکتر میثم مداح

14/01/1403

سایت تهران من را در گوشی خود باز کنید و کد شناسایی ملک را وارد کنید . توضیح پلاک ملک را در جلسه قبلی دادم که روی پلاک شهرداری ، یک کد شناسایی ملک ، کدپستی ملک قرار دارد . شما اگر از پلاک هر ملک عکس بگیرید می توانید این اطلاعات را بدست آورید .

کد شناسایی ملک که 8 رقم است را وارد می کنید و یه سری مشخصات برای شما می آورد . مانند : طرح تفضیلی ، پهنه ملک ، وضعیت پرونده ملک حتی مشخصات پروانه ملک راهم نشان می دهد، ابعاد پس از اصلاحی ( قسمتی که امروز ما می خواهیم استخراج کنیم و با آن کار داریم. )

شمال به پلاک 4.9 ، شرق به پلاک 19.9 ، غرب به پلاک 19.9 ، جنوب به گذر 4.9 ، یعنی ملک ما شمالی هست و جنوب ملک به سمت گذر می باشد. ارزش اینکه ما این ابعاد را بدانیم چیست ؟ چه ارزشی برای ما دارد ؟ دانستن این ابعاد به سازنده ای که پرزنت می کنیم و یا ملک کلنگی که می خواهیم بفروشیم می تواند آپشن ها و گزینه های خیلی زیادی بدهد.

در این منطقه به زمین های بالای 200 متر به شرط تامین پارکینگ 5 طبقه جواز میدهند . در اکثر مناطق نسبت به پهنه ی ملک جواز ساخت چند طبقه می دهند و در مناطق مختلف فرق دارد.

آیا به زمین من که بر 4.9 دارد و بالای 200 متر هم هست جواز ساخت 5 طبقه داده می شود؟

عواملی که در ابعاد زمین کلنگی بسیار مهم است :

1- نقشه ای که طراحی و اجرا می شود :

شما به عنوان املاکی می دانید که یک ملک مربع و خوش نقشه و بدون قناسی قطعا خوش فروش تر است و قطعا روی قیمت هم تاثیر دارد .

2- اتوبوسی نبودن زمین و نقشه ها :

بعضی وقت ها یک خانه را می بینیم که اصلا خوش نقشه نیست و داخل خانه دراز است . ابعاد زمین بسیار مهم است .

3- سطح اشغال :

یک زمانی زمین در دید اول از نظر شما خیلی زمین خوبی است ولی سطح اشغال را هم باید در نظر بگیریم . بطور مثال زمینی را در نظر بگیریم که بر 6 و طول 20 متر دارد . در دید اول زمین خوبی به نظر برسد ولی به این ملک 60 درصد سطح اشغال داده اند در واقع بر که 6 متر ا ست و طول آن 12 متر می شود . سطح اشغال در ابعاد زمین تاثیر می گذارد . البته برعکس این موضوع هم هست که ملک در نظر اول خوب نیست و با سطح اشغال که در نظر می گیرند واحد هایی با نقشه های عالی می توانیم طراحی کنیم .

4- متراژ واحد ها ( این خیلی مهم است ) :

زمینی اینجا دیدیم حدودا 500 متر که پارکینگ تامین نمی کرد ، سازنده مجبور به ساخت یک واحد 300 متری در هر طبقه بود . خوب این اصلا به صرفه نیست و خیلی خریدار ندارد . پس ما اگر می خواهیم یک ملک کلنگی برای مشارکت در ساخت به سازنده و یا سرمایه گذار معرفی کنیم باید متراژ واحد ها را از قبل محاسبه کنیم . جلسات قبلی را مرور کنید ، سطح اشغال را گفتم ، تامین پارکینگ ها را گفتم ، می توانیم مساحت حدودی واحد ها را محاسبه کنید.

سند تک برگ ابعاد ملک کلنگی

پایین سند تک برگ ابعاد زمین را بطور دقیق (ابعاد را در هر طرف ضلع می نویسند) نشان داده است و در وسط آن مساحت کل زمین را نوشته است .ما از چند طریق توانستیم ابعاد زمین را پیدا کنیم و محاسباتی که می توانیم خودمان روی آن انجام دهیم و ببینیم ابعاد این زمین به درد مشارکت در ساخت و یا فروش می خورد یا نه؟ خیلی وقت ها ما وقتمان را صرف یک ملک کلنگی و یا پروژه مشارکت در ساختی می کنیم که برای هیچ سازنده ای جذاب نیست و پیش خودمان می گوییم من سه ماه وقتم را صرف این کار کردم چرا فروش نمی رود؟ چرا کسی برای مشارکت در ساخت پیشنهاد نمی دهد و کسی اقدام نمی کند ؟ در صورتی که باید این موضوع را بدانیم که این ملک اصلا ارزش مشارکت در ساخت و یا فروش را دارد یا خیر؟ سوال : ممکن است یک زمین بسیار عالی باشد ولی سازنده واحد ها را بد در بیاورد . مثلا ما واحدی را دیدیم ملک جنوبی 120 متر زیر بنای واحد است ولی در صورتی که واحد را می بینی انگار واحد 70 متری است . اصلا اتوبوسی هم نیست . چرا اینطوری به چشم می آید؟

دکتر میثم مداح ابعاد زمین کلنگی

بعضی وقت ها ما به خاطر ضوابط طراحی مجبوریم اینطوری در بیاوریم. مثلا ما الزام داریم آشپزخانه نور داشته باشد و یا اتاق خواب ها نور مستقیم داشته باشند . الزام طراحی دست و بال ما را بسته است و طراحی این گونه می شود . ما در هر صنفی افراد کاربلد ، افراد بی سواد و غیر حرفه ای داریم. بطور مثال مشاور غیر حرفه ای و حرفه ای

شاید سازنده طراحی نقشه ساختمان را به یک مهندس غیر حرفه ای و کار نابلد سپرده است . ممکن است ضعف طراحی داشته باشد . یکی از بخش های مهمی که در فروش تاثیر مستقیم دارد بحث طراحی است . طراحی پلان ، طراحی نمای بیرون ، طراحی نمای داخلی . مخصوصا که بازار امروز در فروش رقابتی است . یعنی سازنده می سازد و با سازنده های دیگر در مورد فروش رقابت می کند . به همین دلیل بحث طراحی بسیار مهم است .

امیدوارم نماز و روزه هاتون مورد قبول حق واقعه شود و التماس دعا