خلع ید چیست؟
در خصوص اینکه خلع ید چیست. باید گفت خلع ید در معنای عام خود شامل تخلیه و رفع تصرف است. هنگامی که اموال غیرمنقول فرد، توسط دیگری تصرف شود، دعوای خلع ید مطرح می شود. به عبارت دیگر، در توضیح آنکه خلع ید چیست باید گفت. خلع ید به معنای جلوگیری از از ادامه تصرف غیرقانونی مال، توسط دیگری است که برای خارج کردن مال از تصرف غاصب، فرد باید دادخواست خود را تحت عنوان دعوای خلع ید، به استناد سند مالکیت رسمی، در دادگاه مطرح نماید. در این مقاله سعی شده است به بررسی انواع خلع ید، نکات حقوقی مهم در دعوای خلع ید و نیز بررسی دعوای خلع ید و تصرف عدوانی پرداخته شود.
شروط لازم برای طرح دعوای خلع ید
- مالک رسمی خواهان؛ به عبارت دیگر ارائه سند مالکیت رسمی الزامی است. منظور از سند، اعم از سند ثبتی و دادنامه دادگاه مبنی بر مالک بودن خواهان است.
- غیر منقول بودن مال مورد تصرف.
- احراز تصرف خوانده بر ملک.
- غیر قانونی بودن تصرف و به عبارت دیگر غصب.
شروط فوق توسط دادگاه احراز می شود.
مدارک لازم برای طرح دعوای خلع ید
یکی از نکات حقوقی مهم در دعوای خلع ید که باید مورد توجه قرار گیرد، مدارک لازم برای طرح دعوای خلع ید می باشد که به شرح ذیل است؛ در ادامه به انواع خلع ید نیز خواهیم پرداخت.
- مالک بودن خواهان: خواهان باید دارای سند مالکیت رسمی بوده تا از این طریق مالک بودن خود را اثبات نماید. در صورتی که فردی مالک اصلی مال غیر منقول باشد. اما دارای سند رسمی نیست، باید ابتدا دعوای اثبات مالکیت خود را در دادگاه مطرح نماید. پس از دریافت حکم می تواند دعوای خلع ید را مطرح کند.
همانطور که گفته شد، برای طرح دعوای خلع ید به استناد رسمی، ابتدا فرد باید مالکیت خود را طی حکمی که از دادگاه دریافت می نماید، اثبات نماید. برای دریافت این حکم، خواهان باید مواردی از جمله سند عادی و کارت ملی خود و نیز برگه ای تحت عنوان برگه ثنا از دفاتر خدمات الکترونیک دریافت نماید. سپس آنها را برای ثبت دادخواست اثبات مالکیت ارائه نماید.
تصرف عدوانی
اگر شخصی در یک برهه زمانی، ملکی را در تصرف خود داشته باشد اما شخص دیگری بدون رضایت وی و به صورت غیرقانونی ملک را از تصرف وی خارج نماید. در چنین حالتی متصرف سابق می تواند اعاده تصرف را بخواهد و دادخواست رفع تصرف عدوانی را مطرح نماید.
تصرف عدوانی جنبه حقوقی و کیفری دارد. در دعوای تصرف عدوانی حقوقی، صرف تصرف سابق خواهان برای ارائه دادخواست کافی خواهد بود. این در حالی است که در دعوای تصرف عدوانی کیفری، شاکی باید حتما مالک رسمی ملک باشد.
حال که دانستیم دعوای خلع ید چیست. در ادامه به بررسی تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی می پردازیم.
خلع ید و تصرف عدوانی
در خصوص تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی می توان به موارد زیر اشاره نمود؛
- در خلع ید خواهان باید دارای سند مالکیت رسمی باشد. به عبارت دیگر خواهان باید مالک و یا وکیل، قائم مقام و نماینده حقوقی وی باشد. این در حالی است که در دعوای تصرف عدوانی، خواهان می تواند صاحب ملک نباشد و صرفا متصرف قبلی ملک باشد. به عبارت دیگر همین که خواهان دارای سابقه تصرف در ملک باشد، کافی است.
- دعوای خلع ید یک دعوای مالی و تصرف عدوانی یک دعوای غیر مالی است. به همین جهت هزینه دادرسی در دعوای تصرف عدوانی باتوجه به دعاوی غیر مالی محاسبه خواهد شد. در دعوای خلع ید بسته به ارزش معاملاتی مال تعیین خواهد شد.
- در دعوای خلع ید رعایت تشریفات دادرسی الزامی است. این در حالی است که دعوای تصرف عدوانی نیاز به رعایت تشریفات نخواهد داشت. رسیدگی به این دعوا خارج از نوبت انجام می گردد.
- دعوای خلع ید صرفا از طریق دادگاه حقوقی قابل طرح و اجرا خواهد بود اما دعوای تصرف عدوانی علاوه بر طرح در دادگاه حقوقی، در دادگاه کیفری نیز قابل طرح و بررسی است.
- در خصوص دعوای خلع ید ذکر این نکته نیز لازم است. حکم آن پس از قطعی شدن قابل اجرا خواهد بود. این در حالی است که حکم تصرف عدوانی نیازی به قطعی شدن نخواهد داشت و بلافاصله قابل اجرا خواهد بود.
خلع ید و تصرف عدوانی
درخصوص شباهت خلع ید و تصرف عدوانی نیز می توان به موارد زیر اشاره نمود؛
- زمانی مطرح می شوند که اموال غیر منقول باشد. فرد یا افرادی آن را به صورت غیرقانونی غصب کرده باشند.
- مرجع صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع ملک است.
نکات حقوقی مهم در دعوای خلع ید
در این قسمت به نکات حقوقی مهم در دعوای خلع ید که حائز اهمیت است پرداخته شده است؛
- طبق آیین دادرسی مدنی، کلیه دادخواست های راجع به ملک، باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود.
- در صورتی که حکمی برای دعوای خلع ید صادر شده باشد، 20 روز پس از صدور رأی امکان درخواست تجدیدنظرخواهی وجود خواهد داشت.
- این دعوا یک دعوای حقوقی است لذا امکان شکایت کیفری وجود ندارد.
- شرط اصلی طرح دعوای خلع ید، دارا بودن سند مالکیت رسمی است.
- طرح این دعوا، برای خارج نمودن تصرف فرد غاصب از اموال غیر منقولی مانند خانه، مغازه، زمین و … است.
- عدوانی بود تصرف یکی دیگر از شروط طرح این دعوا است. تصرف عدوانی یعنی فرد غاصب بدون هیچ قرارداد و به صورت غیرقانونی به تصرف مال دیگری پرداخته است.
- هزینه دادرسی دعوای خلع ید، باتوجه به ارزش ملک محاسبه خواهد شد.
انواع خلع ید
حال که دانستیم دعوای خلع ید چیست، در این قسمت به بررسی انواع خلع ید می پردازیم؛
خلع ید امانی
در این دعوا میان طرفین قراردادی وجود دارد که توافق بر بندهای آن منجربه ایجاد یک رابطه حقوقی بین آنها خواهد شد. در صورتی که برای قرارداد فی مابین موعدی تعیین گردیده باشد، در این حالت بعد از انقضای موعد، مالک الزامی به ادامه ی قرارداد و رابطه ی حقوقی ایجاد شده نخواهد داشت. اگرچه در صورتی که متصرف به تصرفات سابق خود ادامه دهد، غاصب شناخته خواهد شد زیرا ملک را به صورت غیرقانونی تصاحب نموده است که در اینجا می توان دعوای خلع ید امانی را علیه وی مطرح نمود.
خلع ید غاصبانه
یکی دیگر از انواع خلع ید، خلع ید غاصبانه است، واضح است که تصرف هر فرد در ملک باید قانونی باشد که در این حالت حق مالکیت برای وی ایجاد می گردد. این حق از طریق دفاتر املاک قابل اثبات است چراکه دادگاه از این طریق استعلام خواهد گرفت و پس از اثبات مالکیت خواهان بر ملک مورد نظر و مشخص شدن تصرف غیر قانونی خوانده، میتوان دعوای خلع ید غاصبانه را مطرح نمود.
ماده ی 308 قانون مدنی: «غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان، اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.»
ماده ی 314 قانون مدنی نیز بیان می کند: «اگر در نتیجه عمل غاصب قیمت مال مغصوب زیاد شود غاصب حق مطالبه قیمت زیادی را نخواهد داشت مگر اینکه آن زیادتی عین باشد که در این صورت عین زیاد متعلق به خود غاصب است.»
خلع ید مشاعی
در ماده ی 43 قانون اجرای احکام مدنی قانونگذار در خصوص خلع ید مشاعی بیان نموده است: «در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می‌شود، ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.»
به بیان دیگر اگر ملک مشاعی در تصرف برخی از مالکین باشد، سایر مالکین می توانند برای تخلیه ی ملک، دادخواست خلع ید را علیه شرکایی که ملک در تصرف آنهاست، تقدیم کند.
در دعوای خلع ید مشاعی، بهتر است دعوا علیه همه ی شرکا مطرح شود. نکته ی قابل ذکر آن است که اگر بین مالکین مشاع، تقسیم نامه وجود داشته باشد، نمی توان دادخواست خلع ید مطرح نمود.
ماده ی 581 قانون مدنی بیان می دارد: «تصرفات هر یک از شرکاء در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.» همچنین در ماده ی 582 این قانون نیز آمده است؛ «شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است.»
خلع ید ملک موروثی
زمانی مطرح می گردد که یکی از وراث بدون اذن از سایر وراث، مال مورد نظر را تصرف نماید و هیچ گونه قرارداد قانونی در این خصوص بین آنها وجود نداشته باشد. در این حالت هرکدام از وراث که در ملک سهمی داشته باشند، می توانند دعوای خلع ید را در دادگاه مطرح نموده و علاه بر این، اجرت المثل روزهای تصرف را نیز مطالبه نمایند.
