لینک ویدئو آموزش اصول فروش کلنگی و قرارداد مشارکت در ساخت جلسه اول در سایت آپارات>>>>>
آموزش اصول فروش کلنگی چیست؟
آموزش اصول فروش کلنگی و مشارکت در ساخت که توسط دکتر میثم مداح مدیر و مؤسس هلدینگ اسپرلوس ارائه میشود، یکی از تخصصی ترین دوره های حوزه املاک و ساخت وساز به شمار می آید. معاملات کلنگی و قراردادهای مشارکت در ساخت از پیچیده ترین بخش های بازار ملک هستند و کوچک ترین خطا در تحلیل یا مذاکره می تواند منجر به از دست رفتن سودهای بزرگ یا ایجاد دعاوی حقوقی سنگین شود. رویکرد آموزشی این دوره بر پایه تجربه عملی پروژه های واقعی و شناخت عمیق رفتار مالکان و سازندگان طراحی شده است.
شناخت صحیح ملک کلنگی و ارزش گذاری حرفه ای
در این آموزش، نخستین گام به شناخت صحیح ملک کلنگی و ارزش گذاری حرفه ای اختصاص دارد. بسیاری از مشاوران قیمت گذاری ملک کلنگی را صرفاً بر اساس قیمت منطقه انجام می دهند، در حالی که عواملی مانند عرض گذر، تراکم مجاز، سطح اشغال، موقعیت ملک در بافت شهری و امکان تجمیع، نقش تعیین کننده ای در ارزش واقعی دارند. دکتر مداح در این بخش، روش محاسبه ارزش زمین بر مبنای پتانسیل ساخت را به صورت کاربردی آموزش می دهد تا مشاور بتواند تحلیل دقیقی به مالک و سازنده ارائه کند.
شناسایی و مذاکره حرفه ای با مالکان کلنگی
گام مهم بعدی، شناسایی و مذاکره حرفه ای با مالکان کلنگی است. مالکان این نوع املاک معمولاً حساسیت و نگرانی بیشتری نسبت به فروش یا مشارکت دارند. در متد آموزشی ارائه شده، تکنیک های اعتماد سازی، کشف انگیزه مالک، مدیریت مقاومت اولیه و تبدیل فایل های سخت به فرصت های همکاری تشریح می شود. هدف این است که مشاور بتواند رابطه ای برد-برد میان مالک و سازنده ایجاد کند.
اصول قرارداد مشارکت در ساخت
بخش محوری دوره به اصول قرارداد مشارکت در ساخت اختصاص دارد. این نوع قراردادها به دلیل طولانی بودن زمان اجرا و تعدد تعهدات طرفین، نیازمند دقت بسیار بالاست. در آموزش های دکتر مداح، موضوعاتی مانند تعیین سهم الشرکه، نحوه زمان بندی پروژه، ضمانت حسن انجام تعهدات، تعیین تکلیف هزینه های مازاد، نحوه تحویل واحدها و مدیریت اختلافات احتمالی بهصورت گام به گام بررسی می شود. تأکید اصلی بر این است که قرارداد باید از ابتدا شفاف، متوازن و قابل اجرا تنظیم شود.
تحلیل سودآوری پروژه برای سازنده و مالک
از دیگر محورهای مهم این دوره، تحلیل سودآوری پروژه برای سازنده و مالک است. مشاور حرفه ای باید بتواند با یک آنالیز مالی ساده، جذابیت پروژه را برای طرفین نشان دهد. در این آموزش، نحوه برآورد هزینه ساخت، پیش بینی ارزش فروش واحد ها و محاسبه نقطه سربه سر پروژه آموزش داده می شود تا مذاکرات بر پایه اعداد واقعی پیش برود، نه حدس و گمان.
استراتژی بازاریابی فایل های کلنگی
همچنین در این دوره به استراتژی بازاریابی فایلهای کلنگی پرداخته می شود. فایل های مشارکتی مشتری خاص خود را دارند و نیازمند شبکه سازی هدفمند با سازندگان حرفه ای هستند. روش ایجاد بانک سازندگان، ارائه حرفه ای فرصت های سرمایه گذاری و پیگیری سیستماتیک از جمله مهارت هایی است که برای افزایش نرخ موفقیت آموزش داده می شود.
در جمع بندی، آموزش اصول فروش کلنگی و مشارکت در ساخت توسط دکتر میثم مداح یک نقشه راه تخصصی برای مشاورانی است که می خواهند وارد معاملات بزرگ و سودآور شوند. اجرای دقیق این آموزش ها می تواند جایگاه مشاور را از یک واسطه ساده به یک مشاور حرفه ای سرمایه گذاری در حوزه ساخت و ساز ارتقا دهد و مسیر درآمد های چند برابری را هموار سازد.
آموزش اصول فروش کلنگی و قرارداد مشارکت
ما در آموزش اصول فروش کلنگی و قرارداد مشارکت در ساخت جلسه اول نگاهی به نکاتی داریم که پیرامون میزان تراکم ملک کلنگی است. پیرامون نکات کاربردی و ارزشمندی صحبت می کنیم که تمام مشاوران املاک با آن سر و کار دارند. سر فصل های دوره ده جلسه ای آموزش اصول فروش کلنگی و قرارداد مشارکت در ساخت را در ذیل این متن بیان نموده ایم. ما امیدواریم از این دوره آموزشی که به رایگان توسط دکتر میثم مداح مدیر دپارتمان مشاوران املاک اسپرلوس در اختیار شما قرار گرفته است. بهره مند شوید و در راستای بالا بردن سطح دانش و کسب روزی حلال استفاده نمایید. هدف ما در دپارتمان مشاوران املاک اسپرلوس ارتقای سطح دانش عمومی مشاوران املاک است. اگر علاقه مند به استخدام و آموزش رایگان هستید، با ما تماس بگیرید.
جلسه اول دوره آموزشی اصول فروش کلنگی و قرارداد مشارکت در ساخت
دپارتمان املاک اسپرلوس دکتر میثم مداح
دراین دوره می خواهیم به شما آموزش دهیم در فروش ملک کلنگی باید چه مشخصاتی را در نظر بگیریم و برای عقد قرار داد مشارکت در ساخت باید چه اطلاعاتی را داشته باشیم .
مابه عنوان مشاور املاک هر چقدر اطلاعاتمان در زمینه هایی که می خواهیم ارائه بدهیم بیشتر باشد حس اعتماد بیشتری را به مشتریان می دهیم . یعنی اگر قرار یک سازنده را برای خرید ملک کلنگی یا برای یک قرار داد مشارکت در ساخت راغب به همکاری کنیم باید اطلاعات دقیق و درستی داشته باشیم و ارائه دهیم .
یا حتی قبل از اینکه بخواهیم فایلی را به طرف قرارداد معرفی کنیم باید خودمان حساب کنیم که پروژه سودهی دارد . با این قیمت خریداری و ساخته شود .آیا این مشارکت در ساخت با این درصد و با چیزی که به این بنا تعلق می گیرد اقتصادی هست یا خیر .
برای خرید ملک کلنگی باید چه نکاتی رادر نظر بگیریم :
- میزان تراکم ملک کلنگی
- ضریب سطح اشغال
- قناسی زمین
- جهت ملک
- بر ملک و تعداد بر
- عقب نشینی ملک
- ابعاد زمین
- نکات حقوقی مهم در خرید ملک کلنگی
میزان تراکم ملک کلنگی
وقتی از تراکم صحبت می کنیم بحث پهنه و سود سازنده و درصد تراکم مطرح است .
دستور نقشه
فرمی است که دفاتر خدمات الکترونیک شهردر سطح شهر تهران برای هر ملکی صادر می کنند .
شرایط صدور دستور نقشه
باید همه مالکین به دفتر خدمات الکترونیک مراجعه کنند و پس از تکمیل فرم ارائه شده و دادن درخواست با وجود سند ملک و مدارک شناسایی و حضور کلیه مالکین یا وکالت از کلیه مالکین دستور نقشه را برای شما صادر می کنند .
مراحل صدور دستور نقشه
زمانی که درخواست داده می شود مبلغی از سوی خدمات الکترونیک شهر برای صدور دستور نقشه دریافت می شود . کارشناسی از سوی شهرداری برای بازدید ملک فرستاده می شود و بعد از نوشته شدن گزارش توسط کارشناس طی دو هفته الی یک ماه دستور نقشه صادر می شود .
برای ملک کلنگی حتما از مالکین درخواست دستور نقشه داشته باشید چون وجود دستور نقشه دلیل بر اتفاق نظر و رضایت کلیه مالکین برای ساخت می باشد .دستور نقشه به ما اطلاعاتی می دهد که برای ساخت و یا کشیدن نقشه به آن نیاز داریم .قدم اولیه یک ملک کلنگی و قرارداد مشارکت در ساخت و حتی ارزش گذاری ملک کلنگی می تواند بر مبنای دستور نقشه باشد . دستور نقشه تعیین کننده ارزش یک ملک کلنگی است .
پهنه ملک کلنگی
در بحث پهنه ملک ما املاکی با پهنه های مختلف داریم . این پهنه بندی ها بر مبنای چند آیتم در نظر گرفته می شود . مثلا : مساحت زمین و گذر و بر ملک و … به قسمت هایی از شهر که بافت مسکونی دارند پهنه R می گویند .به قسمت هایی از شهر که بافت مسکونی و اداری و گاها تجاری دارند پهنه M می گویند . به قسمت هایی از شهر که بافت تجاری و اداری دارند پهنه S می گویند .به قسمت هایی از شهر که باغ و زمین و … است پهنه G می گویند .
پهنه مشخص کننده درصد تراکم است که به ملک داده شده است . در صفحه دوم دستور نقشه یک بخشی قرار دارد که حداکثر درصد تراکم ساختمانی را مشخص کرده است .
برای یک سازنده کلنگی مطلوب چیست ؟
سازنده اگر مسکونی بسازد پهنه R مطلوب است .سازنده اگر تجاری و اداری بسازد پهنه S مطلوب است . گاها پهنه M هم می تواند جذاب باشد .سازنده 2+60 زمین را می تواند بسازد . مثلا مساحت زمین را 100 متر مربع در نظر بگیریم 60درصد زمین 60 متر مربع است . اگر بر ملک 6 متر باشد 2+6 بر ملک ضربدر 2 مساوی 12 متر می شود . سازنده می تواند 12 متر مربع ساختمان را جلوتر بسازد . این 2 متر آوانسی است که برای سازنده قائل شده اند.
