اجاره همواره یکی از بحث های پر مناقشه و مکرر طرفین است به طوری که پرونده های حقوقی قابل توجهی را در محاکم قضایی به خود اختصاص داده است. در خصوص اجاره قوانین متعددی وجود دارد که در این مقاله به بررسی انواع اجاره نیز خواهیم پرداخت.
در پژوهش پیش رو با شما هستیم تا ابهامات و چالش ها و همچنین به پرسش های حقوقی شما عزیزان در باب عقد اجاره پاسخ دهیم.
اجاره:
در ماده 466 قانون مدنی این گونه تعریف شده است:
«اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»
در خصوص این عقد دو مفهوم حقوقی پیش روی ماست:
نخست عین مستأجره که همان بنا و چیزی است که با چشم آدمی قابل ملاحظه است.
و دوم منفعت که آن استفادهای است که بالقوه می توان از عین بهرهمند شد .
در عقد اجاره، عین متعلق به مالک و منفعت برای مدتی که مورد توافق واقع میشود متعلق به مستأجر است.
از ماده 466 قانون مدنی تا ماده 517 آن قانون در این باب وضع شده است، که البته این عقود فقط مشمول قانون مدنی نبوده، بلکه احکام قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362 و همچنین قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 هم بر عقود اجاره حاکم می باشد.
در دعاوی مربوط به اجاره در محاکم صالح طرفین دعوی مستند به نوع مال الاجاره و تاریخ انعقاد عقد مشمول یکی از قوانین قرار می گیرند.
در ادامه به بررسی انواع اجاره می پردازیم.
مشاوره حقوقی | وکیل پایه یک دادگستری میانجی گر در امور کیفری دکتر مسعود مداح >>>>>>>
انواع اجاره:
در قانون مدنی مصوب 1307/02/18 به صورت قاعده کلی به 3 قسم تقسیم می شود:
- اجاره اشیا
- . اجاره حیوانات
- اجاره اشخاص (کارگر)
قسم سوم خود به 2 مورد:
- اجاره خدمه و کارگر
- اجاره متصدی حمل و نقل تقسیم می شود.
حق سرقفلی و کسب و پیشه:
همان طور که ذکر شد یکی از قوانین حاکم بر عقد اجاره قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 است. در قانون اخیرالذکر حق سرقفلی؛ پرداخت وجهی است از سوی مستأجر به موجر در زمان انعقاد عقد اجاره، اما حق کسب و پیشه وجهی است که موجر در زمان تخلیه ملک از سوی مستأجر به ایشان پرداخت می کند. (میزان وجه با توجه به سنوات کار و فعالیت مستأجر و موقعیت ملک و … متفاوت بوده که در قانون به آن تصریح شده است.)
البته لازم به ذکر است که اصل بر وجود حق کسب و پیشه و در تعارض با آن، اصل بر عدم وجود حق سرقفلی است.
دامنه حکومت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 ناظر بر اجاره محل کسب و پیشه یا تجارت (تجاری) است.
پیرامون نکات مهم حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت بیشتر بدانید >>>>>
خسارات در اجاره:
در عقود، جهت ضمانت اجرا آثار تعهدی و ضمانی ناشی از عقد برای طرفین وجه التزام شرط می شود. در این صورت اگر موجر در جهت تسلیم ملک که در عقد اجاره مورد توافق طرفین بوده یا مستأجر در صورتی که از تخلیه ملک در پایان مدت اجاره ممانعت به عمل آورد، مکلف به پرداخت وجه التزام مقرر در عقد است.
جهت تنظیم این نوع وجه التزام در عقد اجاره استفاده از تجارب و علم مشاور حقوقی راهگشای شما عزیزان خواهد بود.
اگر در زمانی که عقد اجاره منعقد شود یا پس از آن عین مستأجره معیوب باشد به نحوی که موجب نقصان منفعت یا صعوبت (سختی) در انتفاع باشد مستأجر حق فسخ خواهد داشت.
در زمانی هم که مستأجر نسبت به عین مستأجره تعدی و تفریط نماید، به نحوی که موجر مانع تعدی و تفریط مستأجر نشود، موجر حق فسخ خواهد داشت. حق فسخ موجر منشعب از خیار تخلف از شرط فعل قلمداد می شود.
در مدت اجاره اگر عین مستأجره خرابی به بار آید و تعمیراتی لازم باشد مستأجر نمی تواند در هیچ حال مانع تعمیرات موجر شود.
حال که بررسی انواع اجاره پرداخته شد، در ادامه سایر موارد مربوط به این موضوع را بررسی خواهیم کرد.
لینک ویدئو دعوای اثبات مالکیت به کلام دکتر مسعود مداح در سایت آپارات >>>>>
تخلیه عین مستأجره:
لازم به ذکر است در برخی شرایط، صاحب عین یا موجر که در اصطلاح عامه مردم آن را مالک مینامند، تحت شرایطی میتواند از طرق مختلفی که در ذیل مقاله بدان اشاره شده است، عذر مستأجر را برای تخلیه عین مستأجره بخواهد.
در ادامه به بررسی شرایطی که مالک میتواند از طریق آن دستاویزی برای تخلیه مستأجر از عین مستأجره بخواهد میپردازیم.
- رایج ترین مورد، انقضای مدت اجارهنامه است. در این حالت علی رغم پایان یافتن مدت اجارهنامه، مستأجر حاضر به تخلیه و ترک مِلک نمیباشد، که این عمل موجب تغییر ید مستأجر از امانی به عدوانی است و مستأجر از پایان مدت اجاره غاصب شناخته شناخته خواهد شد. (مسئولیت غاصب در قبال خانه و منافع آن از بحث خارج است و در مقاله دیگری به تفصیل شرح داده خواهد شد.)
- تقصیر مستأجر : مقصود از تقصیر، هر گونه رفتاری خارج از عرف با مال است و در اصطلاح حقوقی همان تعدی و تفریط میباشد.
این مورد همانطور که در ماده ۴۷۸ قانون مدنی نیز بیان می دارد: «هرگاه معلوم شود عین مستأجر در حال اجراه معیوب بوده ومستأجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.» به درستی بیان شده است و تقصیری را مد نظر دارد که جلوگیری از تکرار مجدد و متوقف کردن آن از عهده و توان مالک خارج باشد. (که اجمالاً شرح داده شد.)
مشاوره حقوقی | وکیل پایه یک دادگستری میانجی گر در امور کیفری دکتر مسعود مداح >>>>>>>
ذکر این نکته نیز لازم است، از آنجایی که قانون اجاره سال ۱۳۵۶ ایران نسخ نشده و تا امروز پابرجاست، توجه به این مهم که قرارداد اجاره مربوط به چه سالی است حائز اهمیت خاصی میباشد.
همانطور که اشاره شد تقصیر به همراه ناتوانی در اصلاح رفتار مستأجر از موارد فسخ اجارهنامه و رجوع به طرق تخلیه عین مستأجره میباشد.
- تغییر کاربری عین مستأجره: یکی از مواردی که امروزه به چشم میخورد، این سوال است که آیا تغییر کاربری در اجاره موجب حق فسخ برای موجر است یا خیر؟
در پاسخ به این سوال باید این مهم را مورد توجه قرار داد که آیا حق کاربری که به مستأجر اعطا شده است حصری است یا تمثیلی؟
به عنوان مثال آقای جایز که ملک خود را صرفاً برای لبنیات فروشی اجاره داده است، بدیهی است که کاربری اعطاء شده به مستأجر حصری است و اگر مستأجر لبنیات فروشی را به مکانیکی تغییر کاربری دهد، برای موجر حق فسخ اجارهنامه ثابت است.
در مثال بعدی آقای جایز ملکش را برای لبنیاتی اجاره داده است اما به مستأجر مجوز تغییر کاربری نیز به شغلی در همین سطح (مثل میوه تره بار) میدهد. در این مثال تغییر کاربری به شکل تمثیلی است؛ البته لازم به ذکر است ماده ۷ قانون روابط مالک و مستأجر گفتههای پیشین را تأیید میکند.
- عدم پرداخت اجارهبها : اگر بگوییم عدم پرداخت اجاره بها امروزه منشأ اختلاف بسیاری از افراد است، سخن به گزاف نگفتهایم!
همانطور که می دانیم، اجارهبها مبلغی است که به موجب قرارداد اجاره، مستأجر موظف میشود در موعد مورد توافق (که معمولا ماهیانه است) به مالک بپردازد.
حال سوال این است که اگر مستأجر مالالاجاره را نپردازد چه ضمانت اجرایی در پیش دارد؟
معمولاً، موجر باید پیش از هر اقدامی، اخطار کتبی به مستأجر ارسال نماید. که در اصطلاح عامه به آن اظهار نامه گویند. این اخطار باید به طور واضح، میزان بدهی اجاره، تاریخ سررسید پرداخت و تاریخ و مدت زمان مشخصی برای پرداخت بدهی را به مستأجر اعلام کند. شکل این اخطار میتواند یک نامه رسمی یا یک سند قانونی باشد.
اخطار باید تمام جزئیات مهم را شامل شود، از جمله تاریخ قرارداد، میزان مبلغ، تاریخهای سررسید پرداختهای گذشته، مبلغ کل بدهی و مهلت مشخص برای پرداخت. بهتر است این اخطار توسط یک وکیل تنظیم شود تا از نظر حقوقی کامل باشد.
اگر ارسال اظهارنامه کارساز نبود باید از طریق مراجعی که در ذیل به تفصیل تشریح میشود، اقدام نمود.
نتیجتا آن که این عقد که یکی از عقود معین در قانون مدنی به شمار می رود، ابهامات و چالش های حقوقی بسیاری پیش روی طرفین دعوی قرارداده و محل اختلاف بسیاری از افراد در محاکم قضائی کشور عزیزمان ایران به شمار می رود. به صورت ماهوی و شکلی اختلاف مذکور با دیگر اختلافات حقوقی نظیر مزاحمت در ملک یا تصرف عدوانی متفاوت بوده، معذالک برای حل این اختلافات حقوقی حضور یک وکیل آگاه چاره ساز اختلاف طرفین خواهد بود.
مجموعه قوانین روابط موجر و مستأجر را می توانید مطالعه کنید.
نگارندگان: محمدحسین شهبازی- احسان جایز
